Bezahlbares Wohnen fordert Tribut
Wenn Städte Bauland an Baugenossenschaften verkaufen oder im Baurecht abgeben, wird dafür häufig ein tieferer Wert eingesetzt als der effektive Baulandwert. Weshalb das so ist und was das für die Mietzinse bedeutet.
Unter dem Wert verkauft
In der Stadt Frauenfeld wurde ein städtisches Grundstück für 46% vom Marktwert an die Genossenschaft Alterssiedlung Frauenfeld verkauft. In Zürich erhielt die Genossenschaft Stiftung Alterswohnungen an der Seefeldstrasse ein Grundstück im Baurecht rund 23% unter dem vom Stadtrat geschätzten Verkehrswert. Ebenfalls in Zürich wurde ein grosses Grundstück an einem Sonnenhang in Wipkingen aufgeteilt und im Baurecht abgegeben.
Mit vergünstigtem Bauland reduzieren sich die Anlagekosten und damit die Mietzinse.
Ralph Bauert
Ein privater Investor bezahlte für seinen Teil 3616 CHF pro Quadratmeter, die Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals (BEP) bekam den Quadratmeter für 648 CHF. Die Genossenschaft bezahlte damit nur 18% des Preises im Vergleich zum privaten Investor.
Baulandkosten und Mietzinse
Bei der Neuvermietung darf die Bruttorendite nicht höher sein als 3,5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,75% beträgt die zulässige Bruttorendite demnach 5,25%. Wie sich vergünstigtes Bauland auf Mietzinse auswirkt, kann an einem aktuell geplanten Mehrfamilienhaus in Winterthur aufgezeigt werden.
Mit Anlagekosten von 6,9 Mio. CHF ergeben sich mit der zulässigen Bruttorendite von 5,25% Mietzinse, die deutlich über dem Marktniveau liegen und damit nicht realisiert werden können. Wird das Projekt mit den im Markt erzielbaren Mieten kalkuliert, ergibt sich für das gesamte Projekt eine Bruttorendite von 3,97%.
Mit vergünstigtem Bauland reduzieren sich die Anlagekosten und damit die resultierenden Mietzinse. Wird das Bauland zu 75% des Marktwerts abgegeben, können die Wohnungen 7% günstiger vermietet werden, bei gleichbleibender Rendite. Bei einer Reduktion von 50% für das Bauland reduzieren sich die Mieten um 15%. Wenn das Bauland für nur 25% des Marktwerts abgegeben wird, können die Wohnungen um 23% günstiger vermietet werden.
Auswirkungen auf Mieten
Für eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen zum gemeinnützigen Wohnen hat die Forschungsstelle Sotomo analysiert, wie sich die Mietzinse von marktüblichen Mietwohnungen und Genossenschaftswohnungen unterscheiden. Im Durchschnitt sind die Mietzinse bei neugebauten Genossenschaftswohnungen rund 12% günstiger als bei marktüblichen Mietwohnungen gleicher Qualität.
Ein Grund für die Preisunterschiede, welche primär in den Städten erkennbar sind, können Vergünstigungen für Genossenschaften beim Bauland sein. Dank dem vergünstigten Bauland resultieren denn auch beim analysierten Mehrfamilienhaus in Winterthur 7% bis 23% günstigere Mietzinse, als wenn beim Bauland der Marktwert eingesetzt würde.
Wie sich vergünstigtes Bauland auf die Anlagekosten von Mehrfamilienhäusern und damit auf die Renditen und Mietzinsen auswirkt, wurde von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert analysiert. Die Fachzeitschrift Immobilia vom SVIT Schweiz berichtet in der Ausgabe vom Februar 2025 über die Ergebnisse dieser Analyse.