«Die Wohneigentümer werden benachteiligt»
Am 17. September informierte der Regierungsrat zu den neuen Steuerwerten von Liegenschaften. Wer Wohneigentum besitzt, wird in Zukunft eine höhere Steuerrechnung erhalten. Was der HEV Region Winterthur dazu sagt.
«Ein Privater hat geklagt», sagte Regierungsrat und Finanzvorsteher Ernst Stocker an der Medienkonferenz vom 17. September. «Wir haben ja nicht pressiert mit der Neubewertung.» Trotzdem liess sich eine solche laut Regierungsrat nicht verhindern. Aufgrund zweier Gerichtsentscheide passt der Regierungsrat die Weisung zur Bewertung der Liegenschaften und zum Eigenmietwert der heutigen Situation an.
Bei Liegenschaften wird grundsätzlich zwischen dem Vermögenssteuerwert, welcher der Vermögenssteuer unterliegt, und dem Eigenmietwert, welcher der Einkommenssteuer unterliegt, unterschieden. Letzterer schlägt bei der Steuerrechnung stärker zu Buche.
Grosse regionale Unterschiede
Die Vermögenssteuerwerte für Liegenschaften sind laut dem Steuerrekurs- und dem Verwaltungsgericht nicht mehr bundesrechtskonform. Die Gerichte hielten in zwei Entscheiden fest, dass die heutigen Steuerwerte wegen der allgemeinen Marktentwicklung in etlichen Fällen deutlich unter der zulässigen Bandbreite lägen. Sprich: wegen der grossen regionalen Unterschiede bei der Preisentwicklung. Der Vermögenssteuerwert muss in einer Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswerts, also des Marktwerts, liegen. Der Eigenmietwert bei 60 bis 70 Prozent der Marktmiete.
Spielraum für Schwankungen
«Die Steuerwerte liegen bewusst etwas tiefer als der effektive Marktwert», erklärt Ralph Bauert, Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands (HEV) Region Winterthur im Gespräch auf der Geschäftsstelle. «Das verlangt das Gesetz und berücksichtigt damit auch, dass insbesondere bei Einfamilienhäusern die Marktmieten tiefer sind, als wenn diese mittels Formel aus dem Vermögenswert berechnet werden.»
Auch Bauert beobachtet, dass die Liegenschaftspreise im Raum Winterthur in den letzten Jahren stark gestiegen sind. «Womöglich sind die Preisanstiege in Winterthur höher als der kantonale Schnitt», schätzt Bauert. Die Stadt Zürich verzeichne den höchsten Anstieg.
Seit der letzten Neubewertung im Jahr 2009 waren laut Regierungsrat die Verkehrswerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen um durchschnittlich rund 50 Prozent gestiegen. Die Marktmieten stiegen laut dem Gutachten um durchschnittlich 10 Prozent.
Kritik an Bewertung
Die Werte, welche die Basis für diese Weisung bilden, hatte das kantonale Steueramt zusammen mit externen Fachexperten der Wüest Partner AG ermittelt. «Der HEV kritisiert, dass nur Wüest Partner mit den Berechnungen beauftragt wurde», sagt Bauert. «In der Branche gelten die Bewertungen von Wüest Partner eher als hoch.» In diesem Fall seien damit steuerliche Auswirkungen verbunden. «Es gibt verschiedene Berechnungstools für Liegenschaften.» Man hätte auch die ZKB oder einen anderen Anbieter wählen oder einen Durchschnittswert mehrerer Tools ermitteln können.
Deutliche Steuererhöhung
Für die Vermögenssteuer sieht der Regierungsrat eine Steuererhöhung von rund 50 Prozent vor, beim Eigenmietwert rund 10 Prozent.
«Wir sind grundsätzlich damit einverstanden, dass der Vermögenswert von Liegenschaften angepasst wird, denn diese haben eine Wertsteigerung erfahren», sagt Bauert. «Wir kritisieren jedoch die Höhe und insbesondere die Erhöhungen beim Eigenmietwert.»
Der Wert der Steuerbehörde soll auf keinen Fall blindlings in die Steuererklärung eingesetzt werden.
Ralph Bauert, Geschäftsführer HEV Region Winterthur
Altmieten im Schnitt gesunken
Bauert greift zum Dokument «Fakten zu Mietwohnungen, Mietzinsen und Genossenschaften» (www.hev-winterthur.ch/fakten-wohnungsmarkt), herausgegeben vom HEV Region Winterthur. Der Altbestandesmietindex zeigt, dass schweizweit Mietzinsen bei langjährigen Mietverhältnissen in den letzten Jahren stabil blieben.
«Seit 2009 sind Bestandesmieten gesamthaft in der Region Zürich gesunken. Beim Wohneigentum werden die Eigenmietwerte für die gleiche Periode dagegen um 10 Prozent erhöht. Damit werden Wohneigentümer gegenüber Mietern benachteiligt, welche auch seit 2009 in der gleichen Wohnung leben», sagt Bauert.
Klarheit erst Ende 2026
Die Steuerämter werden laut Regierungsrat keine Vorab-Auskünfte erteilen, er verweist auf den GIS-Server des Kantons und die Karte der Lageklassen. Daraus ist ersichtlich, in welcher Lageklasse sich das eigene Objekt befindet. Konkret wird es für einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer mit der Steuererklärung 2026 und der Einschätzung der Steuerbehörde, die Anfang Januar 2027 versendet wird. «Der Wert der Steuerbehörde soll auf keinen Fall blindlings in die Steuererklärung eingefüllt werden», rät Bauert. «Wenn Eigentümer belegen können, dass tiefere Werte vorliegen, akzeptieren dies die Steuerämter in der Regel.»
«Härtefallregelung paradox»
Um zu vermeiden, dass Eigentümer wegen der Steuern auf ihren Liegenschaften gezwungen sind, auszuziehen, führt der Regierungsrat wieder eine Härtefallregelung ein. Der HEV Region Winterthur begrüsst laut Bauert die Härtefallregelung. Aber: «Es ist paradox, dass man zuerst Wohneigentum stärker besteuert, um dann erneut eine Härtefallregelung einzuführen.»
Claudia Naef Binz, Winterthurer Zeitung
Die Winterthurer Zeitung berichtet in der Ausgabe vom 17. Oktober 2024 über die neuen Steuerwerte von Liegenschaften über welche der Zürcher Regierungsrat Ernst Stocker am 17. September 2024 informierte. Dabei wird HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert zu den Auswirkungen für Wohneigentümer befragt und seine Analyse zu den Fakten beim Mietwohnungsmarkt zitiert.