Aktualisiert am 25. Februar 2023

Der Hauseigentümerverband Region Winterthur setzt sich dafür ein, dass gutgläubige Immobilienverkäufer bei der Grundstückgewinnsteuer nicht benachteiligt werden. Untersuchungen und mehrere Beispiele zeigen, dass der Verkehrswert vor 20 Jahren vom Steueramt zu tief berechnet wird und damit zu hohe Steuern eigefordert werden.

Beim Verkauf einer Liegenschaft muss der Immobilienverkäufer auf den erzielten Gewinn die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. War die Liegenschaft 20 Jahre oder länger im Besitz des Eigentümers, kann im Kanton Zürich bei der Grundstückgewinnsteuer der Verkehrswert vor 20 Jahren eingesetzt werden. Dank diesem Verkehrswert vor 20 Jahren können höhere Anlagekosten geltend gemacht werden, was den Gewinn reduziert und eine tiefere Grundstückgewinnsteuer zur Folge hat. Der Verkehrswert vor 20 Jahren wird vom Steueramt provisorisch berechnet und dem Hausverkäufer mitgeteilt.

Untersuchungen vom Hauseigentümerverband Region Winterthur haben gezeigt, dass dieser Verkehrswert vom Steueramt häufig zu tief berechnet wird, was höhere Steuern zu Folge hat. Bei Liegenschaften welche der HEV Region Winterthur im Auftrag der Eigentümer durchführte zeigte sich, dass wenn man den vom Steueramt berechneten Wert nicht akzeptiert und einen höheren Verkehrswert vor 20 Jahren verlangt, dieser vom Steueramt in der Regel korrigiert wird. In diesen Fällen konnte die Grundstückgewinnsteuer substanziell reduziert werden, häufig um mehrere Zehntausend Franken, zum Teil auch um über 100'000 Franken.

Der HEV Region Winterthur setzt sich seit mehreren Jahren dafür ein, dass der vom Steueramt mitgeteilte Verkehrswert vor 20 Jahren korrekt berechnet wird, damit sich der Hausverkäufer auf diesen Wert verlassen kann. Viele Hausverkäufer sind sich nicht bewusst, dass dieser vom Steueramt mitgeteilte Wert nur provisorisch ist und auch anders in der Steuererklärung eingesetzt werden kann. Die Folge ist, dass gutgläubige Hausverkäufer möglicherweise zu hohe Grundstückgewinnsteuern bezahlen müssen und Hausverkäufer die den vom Steueramt mitgeteilten Verkehrswert kritisch hinterfragen und reklamieren, weniger Steuern bezahlen müssen.

Im Folgenden werden alle Aktivitäten des HEV Region Winterthur im Zusammenhang mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren bei der Grundstückgewinnsteuer chronologisch aufgeführt. Am Ende des Artikels sind alle relevanten Informationen, Dokumente und Medienartikel aufgeführt.

14. Juni 2022: Besprechung mit der Stadt Winterthur und neue HEV-Dienstleistung

Für langjährige Hauseigentümer, welche ihre Liegenschaft verkaufen, bietet der HEV Region Winterthur eine neue Dienstleistung an. Über den Hauseigentümerverband wird der Wert vor 20 Jahren überprüft und die Rechtsabteilung vom HEV Region Winterthur hilft dem Immobilienverkäufer bei Problemen mit dem Steueramt.

Beim Verkauf einer Liegenschaft muss der Immobilienverkäufer auf den erzielten Gewinn die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. War die Liegenschaft mehr als 20 Jahre im Besitz des Eigentümers, kann bei der Grundstückgewinnsteuer der Wert vor 20 Jahren eingesetzt werden. Dieser Verkehrswert vor 20 Jahren wird vom Steueramt provisorisch berechnet und dem Hausverkäufer mitgeteilt. Mehrere Fälle die dem HEV Region Winterthur vorliegen zeigten, dass dieser Wert vor 20 Jahren zu tief berechnet wurde, wodurch der Immobilienverkäufer zu hohe Grundstückgewinnsteuern bezahlen muss. Der Hauseigentümerverband hat beim zuständigen Winterthurer Stadtrat interveniert und eine korrekte und transparente Berechnung des Werts vor 20 Jahren verlangt.

Besprechung mit Stadt Winterthur

Der Hauseigentümerverband hat anlässlich einer Besprechung mit dem Winterthurer Finanzvorsteher und den Verantwortlichen vom Steueramt seine Positionen erläutert. Eine Forderung des HEV Region Winterthur ist, dass bei der Berechnung des Werts vor 20 Jahren durch das Steueramt Transparenz geschaffen wird. Dafür sollte die Berechnung des Werts vor 20 Jahren, welcher vom Steueramt bei der provisorischen Berechnung vorgenommen wird, immer dem Immobilienverkäufer abgegeben werden. Aktuell wird diese Berechnung nur herausgegeben, wenn dies der Hauseigentümer verlangt.

Stadtrat Kaspar Bopp und die Leiterin vom Winterthurer Steueramt haben zugesagt, die Berechnung des Werts vor 20 Jahren in Zukunft immer mitzusenden, ohne dass der Eigentümer dies verlangen muss. Für den HEV Region Winterthur ist das ein erfreulicher Schritt zur Schaffung von Transparenz. Mit der Berechnung vom Steueramt erhält der betroffene Haus- bzw. Wohnungsverkäufer eine gute Grundlage zur Überprüfung des vom Steueramt berechneten Verkehrswerts.

Neue HEV-Dienstleistung

Neu können langjährige Eigentümer welche ihre Liegenschaft verkaufen, den vom Steueramt berechneten Wert vor 20 Jahren überprüfen lassen. Aufgrund der Angaben vom Eigentümer wird mittels einer hedonischen Bewertung der Verkehrswert vor 20 Jahren berechnet. Diese Bewertung gibt eine gute Grundlage um den vom Steueramt mitgeteilten Wert zu überprüfen. Liegt der Wert vom Steueramt unter dem ermittelten Verkehrswert, unterstützt die Rechtsabteilung vom Hauseigentümerverband den Eigentümer bei Problemen mit dem Steueramt.

Diese neue HEV-Dienstleistung kann für Mitglieder zu einem Pauschalbetrag von 1400 Franken (exkl. Mwst.) angeboten werden, Nichtmitglieder bezahlen einen Zuschlag von 20 Prozent. Dieses Pauschalangebot gilt für übliche Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei allen anderen Liegenschaften werden die Kosten nach effektivem Aufwand verrechnet. Immobilienverkäufer die vom HEV Region Winterthur den Verkehrswert vor 20 Jahren überprüfen lassen wollen können sich bei der HEV-Geschäftsstelle melden, Telefon: 052 212 67 70.

25. Februar 2022: Antworten vom Winterthurer Stadtrat auf die Fragen vom HEV Region Winterthur

Der Hauseigentümerverband Region Winterthur setzt sich dafür ein, dass gutgläubige Immobilienverkäufer bei der Grundstückgewinnsteuer nicht benachteiligt werden. Mehrere Bespiele zeigen, dass das Winterthurer Steueramt den Verkehrswert vor 20 Jahren zu tief berechnet und damit zu hohe Steuern einfordert. Nachdem der Stadtrat keinen Handlungsbedarf sieht, wird der HEV Unterstützungsmassnahmen für betroffene Hauseigentümer prüfen.

Bereits seit längerer Zeit bemängelt der HEV Region Winterthur die Praxis vom Steueramt bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren. Diese wird bei der Grundstückgewinnsteuer angewendet, wenn der Immobilienverkäufer die Liegenschaft länger wie 20 Jahre besessen hat. Vor zehn Jahren ergab eine HEV-Untersuchung, dass dieser Wert in 90 Prozent der Fälle zu tief eingeschätzt wurde, was eine zu hohe Grundstückgewinnsteuer zur Folge hatte. Mehrere aktuelle Beispiele zeigen, dass der Verkehrswert vor 20 Jahren vom Winterthurer Steueramt weiterhin zu tief und zum Teil auch falsch berechnet wird. Gutgläubige Hauseigentümer, welche die Berechnung vom Steueramt nicht hinterfragen oder auch nicht wissen dass diese falsch sein könnte, bezahlen damit zu hohe Steuern.

Der HEV Region Winterthur fordert, dass das Steueramt einen korrekten Verkehrswert vor 20 Jahren berechnen muss, damit gutgläubige Eigentümer nicht weiter benachteiligt werden. Ende November 2021 hat der Hauseigentümerverband Stadtrat Kaspar Bopp verschiedene Fragen gestellt, welche in der Zwischenzeit beantwortet wurden.

Fragen vom Hauseigentümerverband an Stadtrat Kaspar Bopp

HEV: Bei wie vielen Immobilienverkäufen in den vergangenen fünf Jahren (seit 1.1.2017) wurde vom Steueramt ein Verkehrswert vor 20 Jahren berechnet?

Stadtrat: Das Steueramt führt keine Statistik über jene Grundsteuerfälle, bei welchen der Verkehrswert vor 20 Jahren statt des tatsächlichen Erwerbspreises eingesetzt wurde. Das Steueramt schätzt diesen Anteil auf rund 30 bis 40 Prozent aller steuerlich relevanten Fälle.

Bei wie vielen Fällen wurde dieser Verkehrswert von den Immobilienverkäufern angezweifelt und eine Korrektur verlangt?

Das Steueramt führt keine Statistik darüber, in welchen Fällen der Verkehrswert vor 20 Jahren vom Verkäufer oder der Verkäuferin angezweifelt und daraufhin korrigiert wurde.

Wenn der Immobilienverkäufer den Verkehrswert vor 20 Jahren angezweifelt hat, bei wie vielen dieser Fälle wurde der Wert vom Steueramt korrigiert?

Wenn verkaufswillige Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer den vom Steueramt berechneten Verkehrswert anzweifeln, ergibt sich die Möglichkeit einer Einigungsverhandlung. Wie viele solche Einigungsverhandlungen stattgefunden haben, wurde statistisch nicht erfasst.

Bei wie vielen Fällen genügte dafür eine Reklamation und wie oft musste der Immobilienverkäufer einen Rekurs machen?

In den letzten drei Jahren wurden insgesamt neun Einsprachen zum Verkehrswert vor 20 Jahren eingereicht. Drei Einsprachen wurden mittels eines Rekurses weitergezogen.

Sieht das Steueramt einen Handlungsbedarf oder wird die bisherige Praxis weitergeführt?

Die Mitarbeitenden der Grundsteuerabteilung bilden sich zur Erfüllung ihrer Aufgabe regelmässig weiter. Dies auch in der Frage des Verkehrswertes vor 20 Jahren. Insofern wird die Praxis nicht einfach weitergeführt, sondern regelmässig hinterfragt und neuesten Erkenntnissen angepasst. Wie bereits dargelegt, ist das Steueramt in der Methode der Ermittlung des Verkehrswertes vor 20 Jahren nicht frei. Die rechtlichen Grundsätze und die ständige Rechtsprechung müssen immer respektiert und angewandt werden.

Wird das Steueramt den Immobilienverkäufern bei der Mitteilung der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer zukünftig die detaillierte Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren abgeben?

Das Steueramt hat auf Wunsch schon immer die detaillierte Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren zur Verfügung gestellt und wird dies auch in Zukunft so handhaben.

Wenn in den vergangenen fünf Jahren vom Steueramt ein zu tiefer Verkehrswert vor 20 Jahren mitgeteilt wurde, wird der zu viel bezahlte Steuerbetrag den Immobilienverkäufern zurückerstattet?

Wenn ein Veranlagungsentscheid in Rechtskraft erwachsen ist, gilt die natürliche Vermutung, dass die Veranlagung – und damit auch die Festlegung des Verkehrswertes vor 20 Jahren – korrekt erfolgt ist. Somit stellt sich die Frage eines zu tiefen Verkehrswertes vor 20 Jahren bei einem rechtskräftigen Veranlagungsentscheid nicht. Revisionsgründe bleiben selbstverständlich vorbehalten.

Die Problematik der Grundstückgewinnsteuer bei langjährigen Hauseigentümern wurde auch im Stadtparlament festgestellt und ebenfalls ein Fragenkatalog eingereicht. Die Antworten vom Stadtrat waren im Grossen und Ganzen die Gleichen: Der Stadtrat sieht keinen Handlungsbedarf und will seine Praxis beim Verkehrswert vor 20 Jahren nicht ändern.

Unterstützung vom Hauseigentümerverband

Der HEV Region Winterthur ist enttäuscht, dass der Stadtrat seine Praxis nicht ändern will. Damit bleibt den betroffenen Immobilienverkäufern nur die Wahl, entweder zu hohe Grundstückgewinnsteuern zu bezahlen, oder einen Prozess gegen die Stadt zu führen.

Bei Immobilienverkäufen, welche der HEV Region Winterthur im Auftrag des Eigentümers durchführt, wird die Grundstückgewinnsteuer überprüft und bei Bedarf eine Korrektur verlangt. Damit konnte bereits in mehreren Fällen der Steuerbetrag signifikant gesenkt werden. Der Hauseigentümerverband prüft aktuell Möglichkeiten, wie allen betroffenen Immobilienverkäufern bei der Grundstückgewinnsteuer geholfen werden kann. Der HEV Region Winterthur wird sich weiterhin dafür einsetzen, dass langjährige Hauseigentümer bei der Grundstückgewinnsteuer nicht benachteiligt werden. Sobald ein entsprechendes Unterstützungsangebot zur Verfügung steht, werden wir Sie informieren.

Wenn Sie Fragen zum Verkehrswert vor 20 Jahren haben, steht Ihnen HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert gerne zur Verfügung. Wenn Sie selber Diskussionen mit dem Steueramt wegen dem Verkehrswert vor 20 Jahren hatten, freut sich Ralph Bauert auf Ihre Erfahrungen.

29. November 2021: Medienmitteilung HEV Region Winterthur: Grundstückgewinnsteuer – Gutgläubige Hauseigentümer bezahlen zu hohe Steuern

Verkaufen langjährige Hauseigentümer ihre Liegenschaft, wird vom Winterthurer Steueramt eine zu hohe Grundstückgewinnsteuer berechnet. Eine Untersuchung vom Hauseigentümerverband Region Winterthur (HEV) zeigte schon vor zehn Jahren, dass der massgebende Wert vor 20 Jahren vom Steueramt in 90 Prozent der Fälle zu tief berechnet wird. Vertraut der Hauseigentümer auf diese Berechnung vom Steueramt, bezahlt er mehrere Zehntausend Franken zu hohe Grundstückgewinnsteuern. Dem HEV liegen aktuell mehrere Fälle vor, in welchen das Steueramt den Verkehrswert vor 20 Jahren viel zu tief eingeschätzt hat. Nach Interventionen der Hauseigentümer wurde der Verkehrswert mehrmals um beinahe 50 Prozent korrigiert. Damit bezahlen gutgläubige Immobilieneigentümer weiterhin zu hohe Grundstückgewinnsteuern. Der HEV erwartet vom Steueramt, dass der Verkehrswert vor 20 Jahren korrekt berechnet wird, damit gutgläubige Hauseigentümer nicht weiter benachteiligt werden.

Vor zehn Jahren ergab eine Untersuchung vom HEV, dass der der vom Steueramt Winterthur berechnete Wert vor 20 Jahren oft tiefer berechnet wurde, als wenn der entsprechende Immobilienindizes angewendet würde. Damit wurden langjährige Immobilieneigentümer benachteiligt und bezahlten zum Teil zu hohe Grundstückgewinnsteuern. Der HEV forderte, dass diese ungerechte Praxis geändert wird.

Auf die Vorwürfe vom HEV angesprochen, dass das Steueramt beim Wert vor 20 Jahren häufig einen zu tiefen Wert den Hauseigentümern mitteilt, wird die Vorsteherin vom Winterthurer Steueramt im Landbote vom 4. Mai 2021 wie folgt zitiert: „Behauptungen werden jedoch nicht wahrer, indem sie wiederholt werden.“

Dass diese Vorwürfe vom HEV nicht unwahre Behauptungen sind, belegen zahlreiche Beispiele von betroffenen Hauseigentümern. Dem HEV liegen aktuell mehrere Fälle vor, bei welchen der Wert vor 20 Jahren vom Steueramt viel zu tief eingeschätzt wurde. Nachdem die Hauseigentümer den zu tiefen Wert angefochten haben, wurde dieser nach oben korrigiert, in einigen Fällen um beinahe 50 Prozent. Die dadurch reduzierte Steuerreduktion betrug mehrere Zehntausend Franken.

Viele Hauseigentümer gehen davon aus, dass der Einschätzungsvorschlag vom Steueramt korrekt ist und hinterfragen den Verkehrswert vor 20 Jahren nicht. Die Eigentümer erhalten auch keine detaillierte Berechnung des mitgeteilten Verkehrswerts, was für die Überprüfung hilfreich wäre. Zudem fehlt vielen Eigentümern das erforderliche Fachwissen. Das hat zur Folge, dass gutgläubige Hauseigentümer zu hohe Grundstückgewinnsteuern bezahlen müssen. Bei Eigentümern die den Verkehrswert vor 20 Jahren anzweifeln, wird der Verkehrswert dagegen korrigiert und der Steuerbetrag entsprechend reduziert. Der HEV ist der Meinung, dass das Steueramt von Anfang an einen korrekten Verkehrswert vor 20 Jahren mitteilen muss, damit gutgläubige Eigentümer nicht weiter benachteiligt werden.

Der HEV hat Stadtrat Kaspar Bopp auf diese Missstände hingewiesen und erwartet, dass das Winterthurer Steueramt die Sachlage prüft, transparent informiert und die Benachteiligung der gutgläubigen Hauseigentümer beseitigt. Ein entsprechender Fragenkatalog wurde abgegeben und um Antworten bis Ende Januar 2022 gebeten.

Nachdem zu diesem Thema auch das Stadtparlament Antworten vom Stadtrat verlangt, werden die Fragen vom HEV zusammen mit den Fragen aus dem Stadtparlament bis am 7. März 2022 beantwortet. Wir werden an diesem wichtigen Thema selbstverständlich dranbleiben und darüber berichten.

Informationen, Dokumente und Medienartikel

Nachfolgend finden Sie relevante Informationen, Dokumente und Medienartikel zum Thema des Verkehrswerts vor 20 Jahren bei der Grundstückgewinnsteuer.

Diese Unterlagen werden laufend aktualisiert.

Dokumente HEV Region Winterthur

• Medienmitteilung HEV Region Winterthur vom 15. März 2012: Grundstückgewinnsteuer - Winterthurer Steueramt rechnet systematisch zu Ungunsten der Eigentümer und nimmt durchschnittlich 57'000 Franken zuviel Steuern von den Hausverkäufern.
• Medienmitteilung HEV Region Winterthur vom 29. November 2021: Grundstückgewinnsteuer - Verkehrswert vor 20 Jahren. Gutgläubige Hauseigentümer bezahlen zu hohe Steuern.
• Brief an Winterthurer Stadtrat vom 29. November 2021: Grundstückgewinnsteuer - Wert vor 20 Jahren

Dokumente Stadt Winterthur

• Antworten vom Winterthurer Stadtrat vom 23. Februar 2022 auf schriftliche Anfrage aus dem Stadtparlament
• Antworten vom Winterthurer Stadtrat vom 25. Februar 2022 auf Fragen vom HEV Region Winterthur

Medienartikel

• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert im Landbote vom 6. April 2021: Ein Weckruf für Winterthur
• Artikel im Landbote vom 4. Mai 2021: Kein orientalischer Basar: Steueramt wehrt sich
• Fernsehbeitrag auf Tele Top vom 29. November 2021: Grundstückgewinnsteuer, HEV lässt nicht locker
• Artikel im 84XO vom 8. Dezember 2021: Hauseigentümerverband erneuert Vorwürfe ans Steueramt Winterthur
• Artikel in der Winterthurer Zeitung vom 9. Dezember 2021: Steueramt berechne zu hohe Grundstückgewinnsteuern
• Artikel im 84XO vom 2. März 2022: Stadtrat sieht kein Handlungsbedarf bei der Grundstückgewinnsteuer
• Newhome Immo Talk vom 31. März 2021: Steuerliche Aspekte rund um Ihr Eigenheim
• Leserbrief von HEV Geschäftsführer Ralph Bauert im Landbote vom 13. April 2022: Steuererhöhung wurde verhindert
• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert im 84XO vom 13. April 2022: Ein Dankeschön an die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer
• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert in der Winterthurer Zeitung vom 14. April 2022: Ein Dankeschön an die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer
• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert im Landbote vom 7. Oktober 2022: Steuerwert kritisch hinterfragen
• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert in der Winterthurer Zeitung vom 13. Oktober 2022: Winterthurer Hausverkäufer entscheiden über die rote Null
• Artikel im "Haus und Wohnen" vom 27. Oktober 2022: Steuerfragen rund ums Wohneigentum
• Artikel im Landbote vom 28. November 2022: Hohe Immo-Preise lassen es in der Stadtkasse klingeln
• Artikel im K-Geld 6/2022: Hausverkauf: Deal mit dem Steueramt lohnt sich
• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert im Landbote vom 7. Dezember 2022: Rekordhohe Einnahmen für 2023
• Leserbrief von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert in der Neuen Zürcher Zeitung NZZ vom 14. Dezember 2022: Verkaufsgewinn versteuern
• Artikel im Landbote vom 25. Februar 2023: Wie das arme Winterthur dem reichen Rüschlikon beim Steuereintreiben hilft