Hauseigentümerverband befasst sich mit Mieten
«Wohnungsmarkt und Politik» heisst die Veranstaltung des Hauseigentümerverbands (HEV) Winterthur. Geschäftsführer Ralph Bauert hat viele Zahlen zusammengetragen. Aber auch die richtigen Schlüsse gezogen?
Alles halb so schlimm. Die Mieten haben sich seit 2010 pro Jahr durchschnittlich bloss um 1,1 Prozent erhöht. Wo keine Wechsel stattfanden, ist der Mietzins fast gleich geblieben. Ebenso konstant: Der Anteil der Mietkosten macht rund 20 Prozent des Einkommens aus. Dies geht aus der Analyse von Ralph Bauert hervor. «Fakten zu Mietwohnungen, Mietzinsen und Genossenschaften» heisst die Publikation, die der Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands (HEV) Region Winterthur Mitte Oktober auf seine Website hochgeladen hat. Anlass ist die eigene Veranstaltung «Wohnungsmarkt und Politik» heute Dienstag, 29. Oktober. Martin Tschirren, Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen, wird dabei ein Referat halten. Und Ralph Bauert eben seine Studie vorstellen.
Fazit seiner Recherche: Im Sorgenbarometer dürfte nicht die Situation der Mietenden ausschlagen, sondern jene der Vermietenden. Nicht Erstere würden jährlich 10 Milliarden Franken zu viel Miete bezahlen, sondern die Rendite sinke jedes Jahr. Aktuell betrage diese 2,89 Prozent, womit die Schweiz im europäischen Vergleich den zweittiefsten Wert aufweise, so Ralph Bauert.
Einen Blick hat er auf Genossenschaftswohnungen geworfen. Laut einer Studie seien diese bei Neumieten zwölf Prozent günstiger als «normale» Mietwohnungen. Als Grund nennt er günstigeres Bauland, das Städte zwecks Wohnbauförderung abgeben würden, was die Anlagekosten reduziere. Müssten Genossenschaften 50 Prozent weniger fürs Land bezahlen, könnten sie ihre Wohnungen bei gleicher Rendite wie institutionelle oder private Vermieter 15 Prozent günstiger anbieten. Bei laufenden Mietverhältnissen hätten einige Genossenschaften die Mieten aber gar stärker erhöht als andere Vermieter.
Ein weiterer Aspekt ist die Leerwohnungsziffer. Für Ralph Bauert gibt sie ein verzerrtes Bild wieder. 2023 habe es in Zürich 25-mal mehr Wohnungswechsel gegeben, als es gemäss Leerwohnungsziffer freie Wohnungen gegeben hatte. Auch der Angebotsmietindex zeige ein falsches Bild und sei viel zu hoch. «Beim Angebotsmietindex fliessen nur die Ladenhüter in die Statistik ein, also Wohnungen, die niemand will und meistens viel zu teuer ausgeschrieben werden.»
Mieterverband sieht es anders
Konfrontiert mit diesen Aussagen sieht Walter Angst vom Zürcher Mieterverband sämtliche Punkte anders. Bei den erhöhten Mietzinsen weise Ralph Bauert nicht darauf hin, dass sich die Referenzzinskosten (seit 2009 ist der Hypozins der Referenzzins) in den letzten 15 Jahren faktisch halbiert hätten. «Die Renditen haben sich im umgekehrten Verhältnis erhöht», sagt er auf Anfrage.
Wegen massiv gesunkener Kapitalkosten und stark gestiegener Mieten ist für Walter Angst die Aussage korrekt, Mietende würden zu stark zur Kasse gebeten, und Immobilien-Investoren seien die grossen Gewinner. «Wenn die Mieten flächendeckend gesenkt und bei Neuvermietungen nicht an Marktpreise angepasst worden wären, hätte sich das in einer massiven Reduktion der Mietbelastung und einer Stärkung der Kaufkraft der Haushalte niedergeschlagen», meint er. Private hätten sich viel weniger an dieser Kostenspirale beteiligt als institutionelle Anleger. Dies habe auch steuerliche Gründe, da der Mehrwert erst beim Erbgang abgeschöpft werde, sagt er.
Weiter ist für Walter Angst die Leerwohnungsziffer ein guter Messwert, um die Anpassung auf dem Wohnungsmarkt darzustellen. Auch wenn es logischerweise mehr Wohnungswechsel gebe als Leerstände. Und das Kostenmietmodell von Genossenschaften sei attraktiv, weil nicht exorbitante Gewinne finanziert werden müssten. Steigende Baukosten und Zinsen wie 2023 und 2024 hätten jedoch zu stärkeren Erhöhungen geführt.
Nach den Referaten von Ralph Bauert und Martin Tschirren diskutiert eine Expertengruppe das Thema Wohnungsmarkt. Mit dabei sind auch Winterthurs Stadtpräsident Michael Künzle (Mitte), Nicole Barandun (Mitte), die Nationalrätin und Stiftungsrätin für Bauen und Wohnen, sowie die Präsidenten des HEV Schweiz, Nationalrat Gregor Rutz (SVP), und des HEV Region Winterthur, Kantonsrat Martin Farner (FDP). Nicht dabei ist der Mieterverband.
Roland Spalinger, Andelfinger Zeitung
Die Andelfinger Zeitung berichtet in der Ausgabe vom 29. Oktober 2024 über den Mietwohnungsmarkt und den Artikel "Fakten zu Mietwohnungen, Mietzinsen und Genossenschaften" von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert. Weiter wird die Veranstaltung "Wohnungsmarkt und Politik" vom HEV Region Winterthur vom 29. Oktober 2024 erwähnt. Zu dieser Veranstaltung wurde auch der Mieterverband eingeladen, dieser hat aber nach einer Zusage wieder abgesagt.