HEV-Immobilienmarktbericht Wohneigentum Region Winterthur 2025: In Winterthur sind Einfamilienhäuser wieder etwas günstiger geworden, allerdings auf hohem Niveau. Im Zürcher Weinland steigen die Preise weiter an.
In der Stadt Winterthur bleibt Wohneigentum für die meisten unerschwinglich: Ein frei stehendes Einfamilienhaus mit 6½ Zimmern kostet derzeit durchschnittlich 1’860’000 Franken. Die Hauspreise in der Region Winterthur zeigten in den vergangenen Jahren nur in eine Richtung – nach oben.
Die Entwicklung hat sich jüngst allerdings etwas abgeschwächt. Und 2024 sind die Hauspreise in Winterthur sogar das erste Mal seit vielen Jahren leicht gesunken, um 1,59 Prozent. Dies zeigt die neuste Immobilienstudie des Hauseigentümerverbands (HEV) Region Winterthur.
«Eine Trendwende ist das aber vermutlich nicht», sagt Ralph Bauert, Geschäftsführer des HEV Region Winterthur. Er geht davon aus, dass die Preise in den nächsten Jahren wieder steigen werden. «Die Nachfrage hat deutlich angezogen und bleibt wohl in nächster Zeit hoch, da die Nationalbank den Leitzins wieder gesenkt hat.» Durch die Zinssenkung werden Hypotheken günstiger, was Wohneigentum attraktiver macht.
Preis für ein Einfamilienhaus mit 6½ Zimmern in der Region Winterthur und Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
Zudem sind die Preise in einzelnen Winterthurer Quartieren gemäss HEV-Immostudie auch 2024 weiter gestiegen, vor allem in bahnhofsnahen Quartieren wie Winterthur-Veltheim (+7,29 Prozent), das die Altstadt damit knapp als teuerstes Pflaster abgelöst hat. 2’060’000 Franken kostet in Veltheim ein frei stehendes Haus inzwischen. In Töss ist es ebenfalls ein leichtes Plus von 2,26 Prozent auf 1’810’000 Franken. Gesunken sind die Preise hingegen etwa in Seen (–4,21 Prozent) auf 1’820’000 Franken.
Bei den anhaltend hohen Preisen in Winterthur können sich immer weniger Personen ein Einfamilienhaus in der Stadt leisten. «Mit einem normalen Einkommen wird es schwierig», bestätigt Ralph Bauert. Entweder brauche es zur Finanzierung einer Hypothek ein hohes Gehalt von um die 300’000 Franken pro Jahr oder ein grösseres Vermögen, um die Hypothek zu reduzieren, etwa dank eines Erbvorbezugs.
Das führt dazu, dass sich viele, die sich eigentlich ein Haus in der Stadt wünschen, nach günstigeren Alternativen umschauen: etwa nach einer Eigentumswohnung (Stadt oder Land) oder nach einem Haus auf dem Land.
Denn weiterhin gilt die Regel: je weiter weg von der Stadt, desto tiefer die Preise. Allerdings ziehen die Immobilienpreise gerade auch im Zürcher Weinland an, und es gibt eine leichte Annäherung an die Stadt: Plus 2,7 Prozent beträgt die Preissteigerung 2024 im Bezirk Andelfingen.
Ganz ähnlich war die Preisentwicklung übrigens 2024 bei den Eigentumswohnungen – in der Stadt stabiler als auf dem Land: Während die Preise im Bezirk Winterthur um 1,3 Prozent gestiegen sind, war es im Bezirk Andelfingen ein Plus von 8,2 Prozent.
Zu einem regelrechten Preissprung kam es gemäss HEV-Studie im Bezirkshauptort Andelfingen: Die Preise für Einfamilienhäuser sind in der Gemeinde um 14,73 Prozent gestiegen, auf 1’480’000 Franken für ein frei stehendes Einfamilienhaus. Zurückzuführen ist dies vor allem auf eine enorme Wertsteigerung in den Ortsteilen Humlikon und Adlikon. In den vergangenen fünf Jahren betrug dort der Zuwachs gar 52 Prozent beziehungsweise 46 Prozent.
Erklären lässt sich diese höhere Bewertung vor allem mit der Fusion der Ortsteile mit Andelfingen per Januar 2023. Kleinere Dörfer werden von der Immobilienplattform Wüest Partner in grösseren Gemeinden als attraktiver eingestuft. Die HEV-Auswertung basiert auf Modellrechnungen.
Der gleiche Wertzuwachs liess sich auch nach den Gemeindefusionen im Stammertal oder im Tösstal in Sternenberg beobachten. Seit den Fusionen ist in den betroffenen Orten die Steuerbelastung tendenziell gesunken, was Immobilienpreise erhöhen kann. Auch der Wildberger Gemeindepräsident Dölf Conrad hatte im Vorfeld der Abstimmung über die Fusion mit Pfäffikon diesen Effekt erwähnt – und die Abstimmung in Wildberg sehr deutlich gewonnen.
Ralph Bauert weist darauf hin, dass eine solche Wertsteigerung zwar positiv sei für jene, die ihr Haus verkaufen wollten. Es könne aber auch sein, dass dadurch die Steuerbelastung steige, weil sich der Eigenmietwert erhöhe. «Obwohl man nach wie vor im gleichen Haus wohnt.»
Zwar hat das Bundesparlament die Abschaffung des Eigenmietwerts bereits beschlossen, das letzte Wort hat aber das Stimmvolk.
Deutlich verteuert haben sich im vergangenen Jahr in der Region Winterthur erneut auch die Mieten – um 3,8 Prozent. In der Stadt Winterthur waren es gar 8,42 Prozent. Durchschnittlich 2575 Franken muss man in der Stadt Winterthur für eine Etagenwohnung mit 4½ Zimmern bezahlen, die 14 Jahre alt und 110 Quadratmeter gross ist. Dies bei durchschnittlicher Lage und durchschnittlichem Ausbaustandard.
Über die vergangenen fünf Jahre hinweg sind die Mieten in der Region Winterthur gar um 13 Prozent gestiegen, in der Stadt ist der Zuwachs ähnlich hoch und beträgt 14,5 Prozent. Die Entwicklung betrifft den ganzen Kanton Zürich. Dies etwa aus folgenden Gründen: höherer Referenzzinssatz, Teuerung, steigende Baukosten und Wohnungsknappheit. Trotz der hohen Mieten sei die Bruttorendite von vermieteten Wohnhäusern in den vergangenen Jahren gesunken und im Durchschnitt deutlich unter der zulässigen Rendite, sagt Ralph Bauert.
Der Hauseigentümerverband Region Winterthur präsentiert die Ergebnisse seiner jährlichen Immostudie am Freitagabend ab 18 Uhr im Gate 27. Dabei wird auch die wohneigentümerfreundlichste Gemeinde in der Region Winterthur gekürt. Mit der Studie will der HEV die Transparenz im Immobilienmarkt erhöhen, verfügbar ist sie unter www.hev-wohneigentum.ch.
Rafael Rohner, Landbote
Der Landbote berichtet in der Ausgabe vom 4. April 2025 über die Immobilienstudie vom HEV Region Winterthur.
Der Bericht «Wohneigentum Region Winterthur» mit den wichtigsten Kennzahlen und Infografiken zum Immobilienmarkt und zu den Rahmenbedingungen für Wohneigentum in der Region Winterthur ist kostenlos zum Download verfügbar.
