Immobilienmarkt Region Winterthur – 1. Quartal 2024
Immobilienmarkt Region Winterthur
Trotz höheren Finanzierungskosten erhöhten sich die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr nochmals, der Anstieg war jedoch tiefer als im Jahr 2022. Schweizweit kletterten die Preise um 2,3 und im Kanton Zürich um 3,7 Prozent. Die Besitzer von Einfamilienhäusern konnten sich in der Region Winterthur über 3,3 Prozent höhere Immobilienwerte freuen. Im Weinland verteuerten sich Einfamilienhäuser um 4,6 Prozent, im Zürcher Oberland um 4,0 Prozent und im Bezirk Winterthur um 2,0 Prozent. Mit einem Anstieg von 1,3 Prozent haben sich die Einfamilienhäuser in der Stadt Winterthur nicht so stark verteuert als in der ländlichen Region.
Bei den Eigentumswohnungen waren die Preissteigerungen in der Region Winterthur mit 1,3 Prozent weniger stark wie bei den Einfamilienhäusern. Im Weinland haben sich die Preise für Eigentumswohnungen um 2,8 Prozent, im Zürcher Oberland um 1,7 Prozent und im Bezirk Winterthur um 1,3 Prozent erhöht. Anders als bei den Einfamilienhäusern sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Stadt Winterthur mit 3,0 Prozent stärker gestiegen als in der Region Winterthur. Wenn die Zinsen zurückgehen und die Wirtschaft stabil bleibt, erwarte ich für das laufende Jahr stabile oder leicht steigende Immobilienpreise.
Fakten und Trends zum Immobilienmarkt
Die Zürcher Wohneigentumspreise sind im vierten Quartal 2023 aus ihrem kurzen Dämmerschlaf erwacht. Während die Eigenheimpreise im dritten Quartal mit einem Minus von 0,1 Prozent faktisch zum Stillstand kamen, legte der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) zum Jahresende mit einem Plus von 1,6 Prozent überraschend kräftig zu. Damit kosten Zürcher Eigenheime Ende 2023 qualitätsbereinigt 3,7 Prozent mehr als im Vorjahr. In der "See-Region", welche neben der Stadt Zürich auch die Zürichsee-Gemeinden umfasst, sind die Preise im Jahr 2023 mit 4,5 Prozent am stärksten gestiegen. Die allgemeine Erwartung, dass Home-Office zu einer Aufholjagd der Eigenheimpreise an abgelegeneren und damit günstigeren Wohnlagen führt, hat sich bislang nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: Was ohnehin schon teuer ist, wurde noch teurer.
Preisentwicklung vs. Vorjahr, in %
Die Entwicklung der Transaktionsvolumen deutet ebenfalls an, dass der Zürcher Eigenheimmarkt allmählich wieder zum Leben erweckt wird. In der ersten Jahreshälfte 2023 gab es im Kanton Zürich trotz höherem Angebot so wenige Eigenheimtransaktionen wie noch nie. Die höheren Zinskosten sowie die unsicheren Aussichten, wie viele Zinserhöhungen seitens SNB zukünftig noch folgen könnten, hielten manchen Interessenten vom Verkaufsabschluss ab. In der zweiten Jahreshälfte zeigte die Zahl der Freihandtransaktionen indes leicht nach oben. Der Rückgang der Finanzierungskosten bei Festhypotheken hat die Nachfrage nach Wohneigentum wieder etwas gefestigt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Eigenheimmarkt wieder zurück zur früheren Marktsituation wechselt. Im Eigenheim spart man bei einer Standardbelehnung – im Gegensatz zu den Zeiten der Negativzinsen – auch künftig keine Wohnkosten im Vergleich zu einer Mietwohnung. Fällt dieser Kostenvorteil weg, müssen die Wohnsituation und das Preis-Leistungsverhältnis beim Eigenheimerwerb wirklich stimmen. Eigenheimkäufer sind weniger kompromissbereit und spüren eine gewisse Verhandlungsmacht bei den Preisen. Das zukünftige Preiswachstum dürfte daher Mühe haben, an die hohen Vorjahreswerte anzuknüpfen. Wir erwarten weiterhin eine leichte Abschwächung des Preiswachstums, haben unsere Prognosen für das laufende Jahr jedoch vor dem Hintergrund der Zinsentwicklung erhöht (Kanton Zürich von 1,0 Prozent auf 2,5 Prozent, Schweiz von 0,5 Prozent auf 1,5 Prozent).
Laufende Jahressumme, Kanton Zürich, *4Q23 geschätzt
Festhypotheken wieder etwas günstiger
Noch vor wenigen Monaten beschäftigten sich die Finanzmarktteilnehmer mit der Frage, wie viele Zinserhöhungen seitens SNB noch anstehen. Inzwischen fragt sich der Markt, wann die erste Zinssenkung kommen wird. Diese Trendwende kommt nun bei den Festhypotheken zum Tragen. Diese sind im heutigen Umfeld sogar günstiger als Geldmarkthypotheken. Angehende Eigenheimbesitzer waren nach der Zinswende zurückhaltender, ihre Eigenheimwünsche umzusetzen. Die gegenwärtige Zinsentwicklung dürfte die Nachfrage wieder festigen.
ZKB Richtzinssätze in % nach verschiedenen Laufzeiten
Nettozuwanderung nährt Wohnraumnachfrage
Auch wenn die Dezember-Daten noch fehlen, ist die rekordhohe Nettozuwanderung im Jahr 2023 offensichtlich. In diesem Jahr ist aufgrund der demografischen Effekte ebenfalls mit einer kräftigen Nettozuwanderung zu rechnen. Der Zusatzbedarf an Wohnungen ist primär ein Thema für den Mietwohnungsmarkt. Die meisten frisch zugewanderten Personen schauen sich nach einer Mietwohnung um. Die zunehmende Verknappung auf dem Mietwohnungsmarkt hat jedoch auch Auswirkungen auf den Eigenheimmarkt. Die Schwierigkeit, eine geeignete Mietwohnung zu finden, stützt die Nachfrage nach Wohneigentum.
Anzahl Personen, Schweiz und Kanton Zürich, Januar bis November
Anzahl der Baubewilligungen erneut gesunken
Die Entwicklung der Baubewilligungen bildet die Zusatznachfrage nach Wohnraum nicht ab. Ganz im Gegenteil. Im Jahr 2023 wurden weniger Baubewilligungen erteilt als im Vorjahr. Beim Wohneigentum war der Rückgang prozentual sogar stärker als bei Mietwohnungen. Obwohl Lieferengpässe inzwischen kein Problem mehr sind, lasten die höheren Baukosten auf der Wirtschaftlichkeit mancher Bauvorhaben. Mit den schwächeren Eigenheimpreissteigerungen lassen sich diese Entwicklungen nur begrenzt auf die Endnachfrager überwälzen. In Kombination mit den hohen Baulandpreisen dämpft dies die Baupromotion.
Anzahl bewilligte Wohnungen, laufende Jahressumme, Kanton Zürich
Pause beim Referenzzins, schwächelnde Preisdynamik
Die grossen Trends am Immobilienmarkt werden sich 2024 fortsetzen. Allen voran der Rückgang der Leerstände bei Mietwohnungen. Die Wohnbautätigkeit wird nicht in der Lage sein, den Zusatzbedarf an Wohnungen zu stillen. Der Trend der Angebotsmieten wird – insbesondere in den Städten – nach oben gerichtet bleiben. Der Mietwohnungsmarkt wird weiterhin für politische Diskussionen sorgen. Bei bestehenden Mietverhältnissen wird hingegen kurzfristig Ruhe einkehren. Der Referenzzins dürfte eine Pause einlegen. Keine grossen Akzente erwarten wir am Eigenheimmarkt. Die fulminanten Preissteigerungen der letzten Jahre sind vorbei – Abwärtsrisiken aufgrund der Zinsentwicklungen sind gebannt.
Januar 2024
Immobilienmarkt Region Winterthur
