Immobilienmarkt Region Winterthur

Dank tiefen Zinsen profitierten Wohneigentümer über lange Zeit von tieferen Wohnkosten im Vergleich zu Mietern. Die Zinserhöhungen der Nationalbank in den Jahren 2022 und 2023 veränderten die Situation aber schlagartig. Weil sich Hypothekarzinsen deutlich stärker verteuerten als der für die Mietzinse massgebende Referenzzinssatz, wurden Mietwohnungen finanziell vorübergehend attraktiver als Wohneigentum. Mit den beiden Zinssenkungen im März und Juni 2024 sowie den zwischenzeitlich teureren Mietwohnungen ist das Wohnen in den eigenen vier Wänden jetzt wieder rund 10 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung.

Dank attraktiveren Finanzierungsmöglichkeiten stieg auch die Nachfrage nach Wohneigentum wieder an, nachdem diese zwischenzeitlich stark nachgelassen hatte. Wer in der Region Winterthur ein Einfamilienhaus kaufen möchte, muss in Rheinau, Flaach oder Berg am Irchel rund 21 Jahreseinkommen für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bezahlen. Über 31 Jahreseinkommen muss man dagegen in Lindau, Illnau-Effretikon und Pfäffikon bezahlen, in der Stadt Winterthur sind es sogar 39 Jahreseinkommen für das gleiche Einfamilienhaus. Durchschnittlich bezahlt man in der Region Winterthur 26 Jahreseinkommen für ein Einfamilienhaus.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Was den Wegzug aus dem Einfamilienhaus erschwert

Die hohen Preise von Stockwerkeigentum dürften manchen Einfamilienhausbesitzer vom Umzug in eine Wohnung abhalten. Stockwerkeigentum hat jedoch zwei Qualitätsvorteile: Die Wohnungen sind tendenziell jünger und liegen zentraler.

Über alle Generationen ist die eigene Wohnsituation gegenwärtig eines der meistdiskutierten Themen. Bei jungen Familien ist genügend Platz das Kernanliegen. Ob Miete oder Eigentum, viele Familienwohnungen platzen aus allen Nähten. Auch ältere Generationen setzen sich mit ihrer Wohnsituation auseinander. In einem Webcast zu Immobilien in der dritten Lebensphase ergab eine Umfrage, dass rund die Hälfte der Teilnehmer eine kleinere Wohnung anstrebt. Auf den ersten Blick passt das zusammen. Die Generationen müssten sich lediglich einig werden.

Wer von einem grossen Haus mit Garten in eine Wohnung wechselt, erwartet jedoch tendenziell eine höhere finanzielle Entschädigung, als tatsächlich angebracht sein dürfte. Stockwerkeigentum ist nämlich nicht per se die günstigere Wohnform. Im Gegenteil: Auf den Quadratmeter gerechnet ist Stockwerkeigentum im Kanton Zürich im Durchschnitt rund 2000 Franken teurer als Wohnraum im Einfamilienhaus. Diese Differenz ist über die letzten Jahre noch gestiegen.

Psychologische Studien und Umfragen zeigen, dass viele Immobilienbesitzer überhöhte Preisvorstellungen haben. Gerade weil mit dem eigenen Zuhause unzählige Erinnerungen verbunden sind und das Eigenheim über viele Jahre gehegt und gepflegt wurde, ist das bei langjährigen Hausbesitzern durchaus verständlich. Der häufig übersehene Qualitätsvorteil ergibt sich nur schon aus dem Alter. Während Stockwerkeigentumsobjekte häufig Neubauten sind, sind Einfamilienhäuser meistens Altliegenschaften, die mit einem mittleren Alter von 39 Jahren kurz vor einer Gesamtsanierung stehen. Wohnungen bieten zudem einen Lagevorteil. Während Einfamilienhäuser vor allem auf dem Land verbreitet sind, liegen Eigentumswohnungen des Öfteren an zentralen Lagen der Stadt Zürich sowie in den Zürcher Seegemeinden. Der Umzug von einem Einfamilienhaus in ein Stockwerkeigentum geht also oft mit einer qualitativen Verbesserung einher. Realistische Preisvorstellungen sind bei der Optimierung der Wohnsituation entscheidend.

Robuster Zürcher Eigenheimmarkt

Nachdem der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) Anfang Jahr einen kurzen Rücksetzer verzeichnet hatte, erholte sich das Preiswachstum im zweiten Quartal (+2,9 %) deutlich. Mit einem Wachstum von 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr kehrt der ZWEX wieder in sein altes Fahrwasser zurück. Viele Interessenten sehen sich durch den sinkenden Leitzins in ihrem Entscheid zum Immobilienkauf bestätigt. Obwohl die Finanzierungskosten noch höher sind als während der Negativzinsphase, haben sich die Hypothekarzinsen im Vergleich zum Vorjahr deutlich reduziert. Auf der anderen Seite machen die steigenden Angebotsmieten in vielen Regionen den Erwerb eines Eigenheims wieder attraktiver.

Steigende Liquidität am Zürcher Immobilienmarkt

Wer durch die hiesigen Immobilienportale stöberte, konnte seit Ende der Negativzinsen wieder deutlich mehr zum Verkauf stehende Eigenheime entdecken. Käufer liessen sich mehr Zeit, sodass manches Verkaufsobjekt länger auf den Portalen blieb. Nach Monaten der Zurückhaltung gibt es in der jetzigen Marktsituation wieder mehr Käufer. Die Transaktionen zeigen es. Interessenten griffen im ersten Quartal gerade beim Stockwerkeigentum vermehrt zu. Auch das ist ein Zeichen, dass am Eigenheimmarkt nach einer gewissen Nervosität aufgrund des abrupten Endes der Negativzinsen die Zuversicht zurückgekehrt ist.

Wachstum der Angebotsmieten nimmt ab

In der ersten Jahreshälfte hat sich das Wachstum der Angebotsmieten merklich reduziert. Zwei Gründe erklären die geringere Dynamik. Die Nebenkosten pendelten sich auf hohem Niveau ein, nachdem sie aufgrund der Lieferengpässe und des Ukrainekriegs kräftig gestiegen waren. Zudem haben sich die beiden Anstiege des Referenzzinssatzes auf die Angebotsmieten niedergeschlagen. Beide Sondereffekte fallen nun weg. Das schwächere Wachstum der Angebotsmieten darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Mieten aufgrund der zunehmenden Knappheit nach wie vor in einem kräftigen Aufwärtstrend befinden.

Referenzzins bleibt stabil

Nach den zwei überraschenden Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank dürfen die Mieter aufatmen. Der von uns noch im letzten Quartal prognostizierte Anstieg des Referenzzinssatzes im Jahr 2025 dürfte doch nicht eintreten. Wer eine neue Wohnung sucht, wird hingegen weiterhin von steigenden Mieten betroffen sein. Die Wohnraumnachfrage bleibt aufgrund des Bevölkerungswachstums hoch, vom Neubau kommen wenig Impulse, und die Leerstände dürften sich weiter reduzieren. Diese Kombination wird zu weiterhin steigenden Angebotsmieten führen. Das stützt indirekt die Eigenheimpreise, nicht zuletzt deswegen, weil sich die Finanzierungsbedingungen wieder verbessert haben. Wir rechnen mit einem moderaten Anstieg der Eigenheimpreise.

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