Immobilienmarkt Region Winterthur

Nachdem die schweizerische Notenbank den Leitzins am 16. Juni 2022 um 0,5 Prozentpunkte und am 22. September 2022 um weitere 0,75 Prozentpunkte auf 0,5 Prozent erhöht hat, gehören die Negativzinsen endgültig der Vergangenheit an. Die SNB hat zudem angedeutet, dass weitere Zinsschritte möglich sind, vermutlich bereits im Dezember 2022. Dieses veränderte Zinsumfeld hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erwarte ich moderate Preissteigerungen, bei Mehrfamilienhäusern können die Preise jedoch unter Druck kommen.

Die Zinserhöhungen haben auch einen verzögerten Einfluss auf die Mieten. Mit den teureren Hypothekarzinsen wird der Referenzzinssatz steigen, erstmals seit dessen Einführung im Jahr 2008. Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte erlaubt eine Mietzinserhöhung um drei Prozent. Aktuell liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent. Eine Erhöhung im März 2023 und nochmals im September 2023 um jeweils 0,25 Prozentpunkte ist sehr wahrscheinlich. Die UBS geht davon aus, dass sich der Referenzzinssatz bis 2025 auf 2,5 Prozent erhöht. Je nach Inflationsrate können sich die Mieten damit um rund 20 Prozent erhöhen.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Noch vor wenigen Monaten standen an Besichtigungsterminen die Kaufinteressenten dicht gedrängt. Eigenheimsuchende hatten drei Optionen ihre Kaufchance zu erhöhen: Sie mussten ihren Suchradius erweitern, die Erwartungen senken, oder das Budget nach oben anpassen. Da letzteres bei den meisten Suchenden bereits ausgereizt war, konnten sie sich den Traum vom Eigenheim nur mit Kompromissen erfüllen. Viele Eigenheimkäufer akzeptierten grosse Umzugsdistanzen oder nahmen eine Verschlechterung der Mikrolage oder der Objektqualität gegenüber ihrer früheren Mietwohnungssituation in Kauf. "Hauptsache Eigenheim", schien sich so mancher zu sagen.

Studien und Umfragen erklären den Eigenheimwunsch mit mehreren Faktoren. Neben finanziellen Überlegungen spielen auch Sicherheit, Gestaltungsspielraum und Prestige eine wichtige Rolle. Sie alle sprachen im Tiefzinsumfeld für das Eigenheim. Inzwischen hat sich der monetäre Vorteil innert weniger Wochen in Luft aufgelöst. Bei einer 5-jährigen-Hypothek und einer 80%-Belehnung sind die Wohnkosten des Zürcher Eigenheims inzwischen auf dem Niveau einer vergleichbaren Mietwohnung. An teuren Lagen ist letztere sogar leicht günstiger. Grund genug, wählerischer zu sein. Das führt dazu, dass einzelne Verkaufsobjekte – sei es aufgrund überhöhter Preisvorstellungen oder unattraktiver Lage – nicht mehr in der ersten Insertionsrunde weggehen. Immer häufiger braucht es einen zweiten Anlauf. Manche Inserate erscheinen mit einem tieferen Angebotspreis, was den Verkauf begünstigt, aber ein schlechtes Signal sendet. Verkäufer spüren bereits die Zurückhaltung der Eigenheimsuchenden. Das Eigenheim wird nicht mehr um jeden Preis gekauft. Auf der Angebotsseite hat sich ebenfalls etwas getan. Mit dem Wegfall der Negativzinsen scheint es manchem Immobilienbesitzer leichter zu fallen, sich von seinem Objekt zu trennen. Zudem ist die Neuvermietung nicht mehr so attraktiv, wenn es nicht gerade für den späteren Eigengebrauch in der Familie gehalten werden soll. Von einem Überangebot sind wir trotz besserer Angebotssituation aber noch immer meilenweit entfernt. Insgesamt rechnen wir mit einem stabilen Eigenheimmarkt, erwarten aber einen weiteren Rückgang des Preiswachstums.

Preiswachstum geht deutlich zurück

Die Zürcher Eigenheimpreise stiegen auch im dritten Quartal 2022 nochmals leicht an. Die Preisentwicklung ist aber deutlich rückläufig. Das Jahreswachstum fiel mit 7.9% wieder unter die 10% Marke. Die Region ZWEX See hat mit +9.0% im Vergleich zum Vorjahr immer noch das stärkste Preiswachstum. Es zeigt sich aber auch in dieser Region eine deutliche Abkühlung der Preisdynamik. Die steigenden Hypothekarzinsen wirken sich auf die Nachfrage nach Eigenheimen aus und dämpfen das Preiswachstum.

Rückgang der Leerwohnungszahlen

Die Zahl der leeren Wohnungen in der Schweiz ist nun das zweite Jahr in Folge stark rückläufig. Es fehlt nicht nur an freien Eigenheimen, auch bei Mietwohnungen sind die Zeiten des Überangebots definitiv vorbei. Im Kanton Zürich werden sie an zentralen Lagen immer mehr zur Mangelware. Damit dürfte insbesondere der Ansturm auf Mietwohnungen weiter zunehmen. Indirekt stabilisiert diese Entwicklung den Eigenheimmarkt, da die geringere Auswahl an Mietobjekten bei vielen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erhalten lässt.

Angebotsmieten steigen weiträumig

Die geringere Zahl leerstehender Mietwohnungen hinterlässt bereits Spuren bei den Angebotsmieten. Diese stiegen in den letzten Monaten weiträumig an. In der Stadt Zürich erreichte der homegate.ch Angebotsmietindex jüngst ein rekordhohes Jahreswachstum. Seit dem Ende der Einschränkungen haben die Zentren also wieder sichtbar an Attraktivität gewonnen. Die Stadt Zürich stellt mit den Zuwächsen von über 6% alle anderen Schweizer Grossstädte in den Schatten.

Deutlicher Rückgang der Preisdynamik in Sicht

Die steigenden Hypothekarzinsen haben einen dämpfenden Effekt auf die Wohneigentumsnachfrage. Wir erwarten einen stabilen Eigenheimmarkt, allerdings mit einem stark gebremsten Preiswachstum. Bei den Mieten zeigt die Dynamik in die andere Richtung. Die hohe Nettozuwanderung erhöht die Mietwohnungsnachfrage, während Leerstände und Bautätigkeit zurückgehen. In der Folge steigen die Angebotsmieten. Aber auch bestehende Mieter bleiben vor höheren Wohnkosten nicht verschont. Der Referenzzinssatz wird im nächsten Jahr steigen und mit ihm die Bestandesmieten.

Immobilienmarkt Region Winterthur

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt