Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

In den vergangenen Jahren waren Eigentumswohnungen sehr gefragt und das Angebot an Kaufobjekten gering. Das knappe Angebot und die hohe Nachfrage wirkte sich auch auf die Immobilienpreise aus. In den vergangenen 20 Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen schweizweit jedes Jahr durchschnittlich um 6,3 Prozent angestiegen. Auch im 2022 resultierte in der Region Winterthur nochmals eine hohe Wertsteigerung von fast 8 Prozent. Für eine durchschnittliche 4 ½-Zimmer Eigentumswohnung bezahlt man in der Region Winterthur aktuell 850'000 Franken.

Mit den Zinserhöhungen der Nationalbank haben sich auch die Hypothekarzinsen verteuert. Damit wurde die Finanzierung von Wohneigentum teurer und die Nachfrage ging spürbar zurück. Dieser Rückgang zeigt sich auch bei den Immobilienpreisen für Eigentumswohnungen. Gemäss Wüest Partner haben sich die Preise von Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2023 nochmals um 0,6 Prozent erhöht, die Preisentwicklung flacht aber ab. Für die nächsten Monaten erwarte ich stagnierende Preise für Eigentumswohnungen und eine längere Vermarktungsdauer beim Wohnungsverkauf.

OHMA-Studie: Durchzogene Entwicklung der Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Winterthur

Gesamtschweizerisch steigt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen leicht an. In der Stadt Winterthur hat sich die Nachfrage leicht abgeschwächt, ebenso in ländlichen Gemeinden der Schweiz.

Noch vor Jahresfrist lauteten die Prognosen der Auguren auf problematische Marktentwicklungen: Die Kombination von steigenden Hypothekarzinsen und dem Ende des Homeoffice-Trends würden die Käuferinnen und Käufer von Eigentumswohnungen an die Seitenlinie treten lassen, hiess es. Eingetreten ist das Gegenteil, wie die ausgewerteten Daten der neuesten Analyse vom Swiss Real Estate Institute (SwissREI) sowie den Immobilienportalen Homegate und ImmoScout24 zeigen: In sieben von acht untersuchten Regionen stieg 2022 die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Einzig im Tessin sank die Nachfrage wie in den Vorjahren erneut.

Sicherlich hat das Bevölkerungswachstum die Nachfrage nach Wohneigentum unterstützt. Gebremst haben die steigenden Zinsen und die allgemeine Teuerung. Nachholeffekte nach dem Ende der Pandemie-Einschränkungen und Investitionen aus geäufneten Ersparnissen, auch oft dank der «Mami-Papi» Bank haben die Wohnungsnachfrage insgesamt erhöht, schreiben die Verfasser der Analyse.

Die aktuelle Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) untersucht die Inseratedaten von Eigentumswohnungen für 2022. Die ausgewerteten Inserate stammen dabei von mehreren grossen Immobilienportalen der Schweiz und umfassen damit die Mehrheit aller Online-Inserate für den Untersuchungszeitraum. Dabei wurden Daten um Doubletten und mehrfach ausgeschriebene Objekte bereinigt.

Langfristig angelegte Marktbeobachtung

Die Analyse vergleicht die Zahl der veröffentlichten Inserate für Eigentumswohnungen in den Immobilienportalen und ihre durchschnittliche Ausschreibungszeit. Dies ermöglicht Rückschlüsse auf die Nachfrage. Auf nationaler Ebene ist die Insertionszeit um 8 Tage gesunken auf neu 77 Tage (Grafik 1). Dies ist ein Rückgang um 9 Prozent. Das bedeutet, dass ein Inserat durchschnittlich 77 Tage auf der Plattform aufgeschaltet war, bis die Wohnung verkauft wurde. Im Vergleich dazu sind die ausgeschriebenen Wohnungen um rund 5 Prozent gesunken auf neu 70'000 Objekte. Die Insertionszeit ist somit stärker gesunken als die Anzahl inserierter Wohnungen. Dies lässt auf eine gesteigerte Nachfrage schliessen. In suburbanen Gemeindetypen – sprich im ersten Agglomerationsgürtel um die Zentren – lässt sich eine steigende Nachfrage messen, während die Bereitschaft offenbar sinkt, sich in ländlichen Pendlergemeinden niederzulassen.

Deutliche regionale Differenzen

Eine detaillierte Analyse der Daten zeigt deutliche Unterschiede in der regionalen Nachfragedynamik. Ausser im Tessin stieg 2022 das Interesse der Käuferinnen und Käufer von Eigentumswohnungen in allen untersuchten Regionen (Grafik 2). Das Tessin bildete bereits in der Vergangenheit den Ausreisser im Gesamtbild. Dort stieg die Insertionszeit 2022 erneut von 136 auf 147 Tage, was schweizweiter Negativrekord ist. Anders in Zürich, wo die Wohnungen wie warme Semmeln über den Ladentisch gehen: Die Insertionszeit liegt mit 43 Tagen unverändert bei einem Anstieg von 15 Prozent bei den ausgeschriebenen Wohnungen. Das zusätzliche Angebot wird demnach sehr gut absorbiert. In der Nordwestschweiz hingegen sank die Insertionszeit erneut bei leicht steigendem Angebot.

Pendlergemeinden weniger attraktiv

Untersucht man die letztjährigen Daten anhand der Gemeindetypen, so zeigt sich ein differenziertes Bild (Grafik 3): Mit Ausnahme des Tessins stieg die Nachfrage 2022 in suburbanen Gemeinden gegenüber dem Vorjahr. Die ländlichen Gemeinden sind in der Mehrheit der untersuchten Regionen im Gegensatz dazu im Bereich der abnehmenden Nachfrage. Mit der nachlassenden Notwendigkeit von Homeoffice sind zentrumsnahe Gemeinden offenbar beliebter als entferntere Orte, in denen die Pendlerzeit höher ist. Besonders attraktiv zeigen sich zentrumsnähere Eigentumswohnungen in Ortschaften in der Nähe grösserer Städte.

Etwas nachlassende Dynamik in Winterthur

Für verkaufswillige Wohnungsbesitzerinnen und -besitzer in Winterthur sind die Ergebnisse der diesjährigen Analyse eher verhalten. Im Gegensatz zu anderen städtischen Regionen der Deutschschweiz zeigt Winterthur eine nachlassende Dynamik (Grafik 4). Während die Anzahl der ausgeschriebenen Eigentumswohnungen zwar abgenommen hat, mussten diese dennoch deutlich länger ausgeschrieben werden. Es brauchte also mehr Zeit, um für weniger Wohnungen eine Käuferschaft zu finden. Das lässt auf eine eher schwächere Nachfrage als noch 2021 schliessen. Zum Vergleich ist die Nachfrage 2022 in der Stadt Zürich auf konstant hohem Niveau geblieben und in Basel ist sie sogar deutlich gestiegen. Und andere städtische Zentrumslagen haben keinen Nachfragerückgang erlitten, dies im Gegensatz zu ländlichen Gegenden, wo die Pendlerzeiten höher sind.

Insbesondere im obersten und untersten Preissegment kamen 2022 in Winterthur nur wenige Wohnungen auf den Markt, daher sind die Entwicklungen in diesen beiden Preisklassen (Preis < CHF 0.3 Mio; Preis > CHF 3.0 Mio.) nicht aussagekräftig. Die vier dazwischen untersuchten Preissegmente zeigen in Winterthur ein uneinheitliches Bild (Grafik 5): Insbesondere ist bei den teureren Wohnungen weniger Dynamik festzustellen als beispielsweise in den Städten Zürich und Basel. Im mittleren Preissegment zwischen 1 und 1.5 Millionen Franken ist derweil die Insertionszeit deutlich gestiegen. Inseriert wurden 2022 in diesem Segment auf den Immobilienplattformen rund 50 Objekte, etwa 10 mehr als im Vorjahr. Dafür brauchte es deutlich länger, bis diese Objekte verkauft waren. Einen leichten Nachfrageüberhang gab es dafür im Segment der Wohnungen zwischen 0.5 und 1 Million Franken. Hier sank die Zahl der Inserate deutlich gegenüber 2021, dafür fanden die Objekte innert kürzerer Frist eine Käuferschaft. Im tieferpreisigen Segment zwischen 0.3 und 0.5 Millionen Franken dauerte es dann fast doppelt so lange, bis eine Wohnung verkauft war. Zusammengefasst hat der Markt für Eigentumswohnungen in Winterthur gegenüber anderen Schweizer Städten etwas an Dynamik verloren. Im Vergleich zu den ländlichen Regionen ist es hier aber nach wie vor deutlich einfacher, eine Eigentumswohnung zu verkaufen.

Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

OHMA-Studie: Durchzogene Entwicklung der Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Winterthur