Einfamilienhäuser bleiben gefragt

Im vergangenen Jahr haben sich Einfamilienhäuser um knapp 4 Prozent verteuert. Dabei gab es grosse Unterschiede bei den einzelnen Gemeinden. Die grössten Preissteigerungen gab es mit über 10 Prozent in Stammheim, wogegen die Preise in Laufen-Uhwiesen um 7 Prozent zurückgingen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 6,5 Zimmern und 500 m2 Grundstücksfläche bezahlt man in der Region Winterthur durchschnittlich knapp 1,5 Millionen Franken. In der Stadt Winterthur bezahlt man für das gleiche Haus fast 1,9 Millionen Franken und in Pfäffikon 2 Millionen Franken.

Auch für das Jahr 2024 erwarte ich eine weitere positive Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern in der Region Winterthur. Nachdem mit den Zinserhöhungen in den Jahren 2022 und 2023 grosse Unsicherheiten und Zurückhaltung bei Kaufinteressenten spürbar waren, sind diese mit den Zinssenkungen der Nationalbank der Zuversicht gewichen, dass Wohneigentum weiterhin günstig finanziert werden kann. Diese positiven Zeichen an der Zinsfront werden auch nicht zu stark eingetrübt durch die kommenden Eigemietwerterhöhungen wegen der steuerlichen Neubewertung.

Ungebremste Nachfrage nach Einfamilienhäusern

Einfamilienhäuser bleiben schweizweit gefragt – Starke Nachfrage im Luxussegment in der Stadt Winterthur und direkter Agglomeration

Die Zahl der ausgeschriebenen Einfamilienhäuser ist schweizweit innert Jahresfrist erneut deutlich gestiegen. Die Verkäufer mussten ihre Objekte auf den Immobilienportalen nur wenig länger ausschreiben. Dies bedeutet, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Schweiz ungebrochen hoch ist.

Die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute analysiert die Inserate für Einfamilienhäuser für die Periode vom 1. Juli 2023 bis zum 30. Juni 2024. Die Analyse ermöglicht Aussagen zur Nachfrageentwicklung im Schweizer Immobilienmarkt, wobei die ausgewerteten Inserate von mehreren bekannten Immobilienportalen stammen und damit die Mehrheit aller Online-Inserate während des Untersuchungszeitraumes in der Schweiz umfassen.

Auf den untersuchten Immobilienportalen wurden in der Berichtsperiode von Mitte 2023 bis Mitte 2024 knapp 75'000 Einfamilienhäuser ausgeschrieben. Dies entspricht einer Zunahme um 36 Prozent. Die Beruhigung bei den Hypothekarzinsen – die Sätze für fünfjährige Festhypotheken sanken bis zum Ende der Berichtsperiode um gut einen halben Prozentpunkt – hat wesentlich dazu beigetragen, dass nun deutlich mehr Objekte angeboten wurden. Dennoch mussten die Verkäufer ihre Objekte im Vergleich zur Vorperiode nur 9 Tage länger ausschreiben, was einem Anstieg von 13 Prozent entspricht. Der Vergleich dieser beiden Werte erlaubt Aussagen zur Nachfrageentwicklung: Ein stark erhöhtes Angebot musste nur leicht länger ausgeschrieben werden. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern schweizweit gestiegen ist.

Angebotsausweitung gut absorbiert

Seit zwei Jahren steigt die Zahl der angebotenen Einfamilienhäuser in der Schweiz wieder. Entgegen der Befürchtung, es bilde sich eine Blase, bleibt die Nachfrage jedoch gleichzeitig ungebrochen hoch. Das Wachstum des Insertionsvolumens hat sich in der aktuellen Berichtsperiode sogar noch erhöht: Es stieg um 36 Prozent in Berichtsperiode nach 10 Prozent in Vorperiode (Abbildung 1). Rund 20'000 Objekte mehr waren zum Verkauf ausgeschrieben. Das zusätzliche Angebot wurde vom Markt gut absorbiert. Die Nachfrage ist so robust, dass weder der Zinsanstieg in der Vorperiode noch das deutlich höhere Angebot in dieser Periode zu markant höheren Insertionszeiten führt. Einfamilienhäuser lassen sich im Schweizer Durchschnitt in zwei, beziehungsweise zweieinhalb Monaten verkaufen.

Trotz steigenden Preisen und zunehmender Regulierung ist der Wunsch nach einem eigenen Zuhause in der Schweiz tief verwurzelt. Für verkaufswillige Eigenheimbesitzer ist dies eine gute Nachricht. Jedoch wird es für junge Familien, insbesondere ohne eine finanzstarke familiäre Unterstützung, immer herausfordernder, eigene vier Wände zu finanzieren. Denn die Preise steigen aufgrund der starken Nachfrage nach wie stärker als die Einkommen.

Für Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, untermauern die Resultate der aktuellen Studie, dass der Wunsch nach den eigenen vier Wänden auch in einem Mieter-Land wie der Schweiz ungebrochen ist. «Dass mit den sich beruhigenden Zinsen auch wieder mehr Objekte auf den Markt kommen zeigt, dass Verkaufende und Kaufende den Markt genau beobachten und reagieren», so Waeber. Dass trotz des gestiegenen Angebots die Inseratedauer nicht gleich viel zugenommen habe, verdeutliche indes die Effizienz der Wege, wie sich diese zwei Gruppen fänden, schlussfolgert Waeber: «Dazu gehören unter anderem die Immobilienplattformen ImmoScout24 und Homegate».

Für Markus Meier, Direktor des Hauseigentümerverbandes Schweiz, zeigen die neusten Resultate, dass der Einfamilienhausmarkt in der Schweiz volumenmässig weiterhin auf Wachstumskurs ist. «Beflügelt durch eine anhaltend knappe Wohnraumversorgung und die tendenziell weiter sinkenden Zinsen, ist auch weiterhin kein Ende der hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern absehbar», blickt Meier voraus. Erfreulich für potenzielle und gerade auch jüngere Eigenheimkäuferinnen und -käufer sei, dass sich das Preiswachstum trotz sinkender Wohnbautätigkeit und anhaltend hoher Nachfrage jüngst abgeschwächt habe, so Meier weiter.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wächst seit zwei Jahren trotz steigenden Eigenheimpreisen kontinuierlich. Für die Studienautoren belegt dies den nach wie vor starken Wunsch vieler Schweizer nach den eigenen vier Wänden. Die Nachfrage wurde auch durch die jüngste Zinsentwicklung gestützt: Die im 1. Halbjahr 2024 durch die Nationalbank vorgenommenen Leitzinssenkungen um 0,5 Prozentpunkte auf 1,25% haben massgeblich dazu beigetragen, dass die Zinsen für mehrjährige Festhypotheken, mit denen die meisten Einfamilienhäuser finanziert werden, wieder deutlich gesunken sind. Entsprechend steigert sich dadurch die Attraktivität des Wohneigentums wieder.

Peter Ilg vom Swiss Real Estate Institut schaut für Einfamilienhausanlagen zuversichtlich in die Zukunft: «Auch wenn einerseits aufgrund des steigenden Durchschnittsalters der Schweizer Bevölkerung weiterhin mehr Objekte auf den Markt kommen werden und andererseits der Besitz aufgrund von Energieeffizienzvorschriften zusätzliche Investitionen verlangt, so gehe ich nicht davon aus, dass wir fallende Einfamilienhauspreise sehen werden».

Starke Regionale Unterschiede

Die OHMA-Studie untersucht acht BFS-Regionen und 3 HEV-Subregionen detailliert. Zwei Regionen fallen dabei besonders auf: Verkäufer konnten in den beiden Westschweizer Regionen Waadt/Wallis (-1 Tag) und Genf (-8 Tage) schneller verkaufen als in der Vorperiode, obwohl die Anzahl Objekte gestiegen ist. In diesen Regionen stieg die Nachtfrage also stark an. Demgegenüber dauerte ein Verkauf in den fünf Deutschschweizer Regionen und dem Tessin teilweise deutlich länger. Interessant ist auch die grosse Spanne bei den Insertionszeiten. So dauert ein Verkauf eines Einfamilienhauses im Tessin fast drei Mal so lange wie der Grossregion Zürich oder Genf (Abbildung 2).

Stabile Einfamilienhaus-Nachfrage in Winterthur und den direkt angrenzenden Gemeinden – Hochpreisiges Segment boomt

Auf Winterthurer Stadtgebiet und in den direkt angrenzenden Gemeinden sind deutlich mehr Einfamilienhäuser zum Verkauf angeboten worden als in der davorliegenden Periode. Die Prognosen der Vergangenheit haben sich damit bestätigt: Eine wachsende Zahl älterer Personen bezieht eine kleine Alterswohnung und verkauft ihr Einfamilienhaus oder Erbengemeinschaften veräussern geerbte Objekte. In Winterthur wurden 160 Objekte (plus 37 Prozent) mehr inseriert als in der Vorjahresperiode (Abbildung 3). Parallel dazu folgte eine Verlängerung der Ausschreibefrist. Diese stieg um 13 Tage oder 38 Prozent. Da damit beide Anstiege prozentual praktisch deckungsgleich verliefen, weist auf eine stabile Eigenheim-Nachfrage hin.

Eine detaillierte Auswertung der Daten für Winterthur und die angrenzenden Gemeinden zeigt allerdings ein differenziertes Bild. Die Objekte im hochpreisigen Segment boomen, die günstigeren Segmente weisen teilweise hingegen eine reduzierte Nachfrage auf (Abbildung 4). Inseriert waren im Segment über 2,5 Millionen Franken beinahe doppelt so viele Objekte – nämlich 35 verglichen mit 20 – als noch in der Vorperiode. Dennoch halbierte sich die Insertionszeit von 83 auf noch 44 Tage, was bedeutet, dass Einfamilienhäuser in diesem Segment stark gesucht sind.

In den Segmenten unter 2,5 Millionen Franken mussten sich Verkaufswillige deutlich länger gedulden beim Verkauf. Am stärksten verlängerte sich die Insertionszeit im Segment von 1 bis 1,5 Millionen Franken. Hier dauerte es 53 Tage, und somit um 22 Tage länger bis zum Verkauf.

Einfamilienhäuser bleiben gefragt

Ungebremste Nachfrage nach Einfamilienhäusern