Der Regierungsrat will die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenschaften auf die Steuerperiode 2025 neu festsetzen. Bei Einfamilienhäusern sollen der Steuerwert um durchschnittlich 49 Prozent und der Eigenmietwert um 11 Prozent erhöht werden. Bei Eigentumswohnungen betragen die durchschnittlichen Erhöhungen 48 bzw. 10 Prozent. Der HEV Region Winterthur lehnt diese Erhöhungen ab und hat in der ausführlichen Stellungnahme zur Vernehmlassung 12 Anträge und 2 Eventualanträge gestellt.

Der Zürcher Regierungsrat will den Steuerwert der Liegenschaften und den Eigenmietwert neu festsetzen und die bisherige Weisung aus dem Jahr 2009 überarbeiten (Liegenschaftenneubewertung 2025). Die Neubewertung soll mit der Steuerperiode 2025 in Kraft gesetzt werden und hätte gravierende Folgen für Hauseigentümer im Kanton Zürich. Gemäss einem Gutachten von Wüest Partner würden bei Einfamilienhäusern der Steuerwert durchschnittlich um 49 Prozent und der Eigenmietwert um 11 Prozent erhöht. Bei Eigentumswohnungen betragen die durchschnittlichen Erhöhungen beim Steuerwert 48 Prozent und beim Eigenmiertwert 10 Prozent. Kanton und Gemeinden erwarten durch diese Steuererhöhungen jährliche Zusatzeinnahmen von 170 Millionen Franken, bezahlt durch die Zürcher Hauseigentümer und Wohneigentümer.

Im Rahmen der Vernehmlassung vom Zürcher Regierungsrat zur Neubewertung der Liegenschaften (Weisung 2025) hat der Hauseigentümerverband Region Winterthur eine ausführliche Stellungnahme eingereicht. Grundsätzlich lehnt der HEV die Weisung 2025 zur Neubewertung der Liegenschaften ab. In seiner Vernehmlassungsantwort stellt der HEV 12 Anträge und 2 Eventualanträge, damit die einschneidenden finanziellen, aber auch sozialen Folgen, der geplanten Erhöhungen der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte für die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer abgefedert werden können.

Die wichtigsten Forderungen aus der Stellungnahme vom Hauseigentümerverband werden im Folgenden aufgezeigt. Die gesamte Stellungnahme vom HEV Region Winterthur, mit allen 12 Anträgen und den Eventualanträgen, kann hier heruntergeladen werden.

Überarbeitung der Weisung kommt zur Unzeit

Die geplanten Anpassungen beim Eigenmietwert kommen zur Unzeit, da der National- und Ständerat aktuell daran sind, auf Bundesebene die Modalitäten für die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes auszuarbeiten (17.400 Parlamentarische Initiative: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung). Nach aktuellem Fahrplan ist im Sommer/Herbst 2024 mit einem entsprechenden Erlass zu rechnen. Es ergibt deshalb keinen Sinn, für das Steuerjahr 2025 eine höhere Besteuerung des Eigemietwerts zu fordern, wenn dieser kurze Zeit später abgeschafft werden soll.

Der HEV fordert, dass die Überarbeitung der Eigenmietwerte so lange sistiert wird, bis die eidgenössischen Räte Klarheit über die Modalitäten der Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes geschaffen haben.

Anpassungen bei den Eigenmietwerten

Mit dem Entwurf der Weisung 2025 droht eine eklatante und unfaire Ungleichbehandlung von langjährigen Mietern und langjährigen Wohneigentümern. Denn bei Mietern, welche seit 2009 in der gleichen Mietwohnung wohnen, ist der Mietzins nicht etwa gestiegen, sondern im Gegenteil bis 2023 im um 8 Prozent gesunken, unter Berücksichtigung aller mietrechtlichen Erhöhungen und Senkungen. Infolgedessen kann es unmöglich sein, dass die Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern, die seit 2009 im selben Einfamilienhaus oder derselben Eigentumswohnung wohnen, um 11 bzw. 10 Prozent gestiegen sein sollen.

Da die Bestandesmieten seit 2009 um 8 Prozent gesunken sind, fordert der HEV, dass die Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern, die seit mindestens 2009 in derselben Liegenschaft wohnen im gleichen Umfang gesenkt werden, statt dass sie durchschnittlich, wie dies in der Weisung 2025 vorgesehen ist, bei Einfamilienhäusern um 11 Prozent und beim Stockwerkeigentum um 10 Prozent erhöht werden. Falls der Regierungsrat die Eigenmietwerte bei langjährigen Wohneigentümern nicht senken will, soll der Eigenmietwert zumindest erst bei Handänderungen angepasst werden. Würde die Anpassung während einer bestehenden Wohnsituation erfolgen, würde ein langjähriger Wohneigentümer gegenüber einem langjährigen Mieter benachteiligt.

Wiedereinführung der Härtefallklausel

Bevor der Eigenmietwert erhöht werden soll, wie dies mit der Weisung 2025 beabsichtig ist, soll der Regierungsrat die 2023 abgeschaffte Härtefallklausel, den sogenannten Einschlag auf den Eigenmietwert, wieder einführen. Denn mit der geplanten Erhöhung der Eigenmietwerte bei Einfamilienhäusern im kantonalen Mittel um 11 Prozent und bei Stockwerkeigentum um 10 Prozent ist davon auszugehen, dass manche Hauseigentümer ihren steuerlichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen könnten und sich gezwungen sähen, ihr Wohneigentum zu veräussern. Dies gilt es, gerade auch aus sozialpolitischer Sicht, dringend zu verhindern.

Der HEV fordert die Wiedereinführung einer Härtefallklausel auf den Eigenmietwert. Der Regierungsrat soll auf Bundesebene, etwa mittels einer Standesinitiative im Sinne der parlamentarischen Initiative 101/2024 «Schaffung einer gesetzlichen Grundlage für den Härtefalleinschlag beim Eigenmietwert», für eine bundesrechtskonforme rechtliche Grundlage einsetzen. Bis diese Grundlage auf Bundesebene erarbeitet ist, darf die Weisung 2009 nicht ausser Kraft gesetzt werden.

Anpassungen bei den Vermögenswerten

Bis vor kurzem war in den Medien immer wieder von einer «Immobilienblase» die Rede und mit den hohen Verkehrswerten steigt das Risiko einer Korrektur. Der HEV ist deshalb klar der Ansicht, dass sich Vermögenssteuerwerte nicht nach rekordhohen Werten ausrichten dürfen. Sie müssen risikobereinigt tiefer ausfallen. Die Volatilität der Verkehrswerte von Immobilien muss in der Analyse und Bewertung der Vermögenssteuerwerte deshalb zwingend berücksichtigt werden.

Der HEV fordert, dass die Vermögenssteuerwerte von Immobilien risikobereinigt 70 bis höchstens 75 Prozent des Marktwertes betragen und dass die Werte nicht nach oben ausgereizt werden sollen. Damit kann das Risiko einer allfälligen Korrektur adäquater abgebildet werden. Weiter wird gefordert, dass politische Risiken, wie sie zum Beispiel aus der eingereichten Wohnschutz-Initiative entstehen, im Bewertungsmodell adäquat berücksichtigt werden.

Steuereinnahmen für Wohneigentumsförderung verwenden

Die mit der Weisung 2025 jährlich zu erwarteten Steuermehreinnahmen sollen vollständig den Hauseigentümern zugutekommen. Mit diesen Mitteln soll das Wohneigentum gefördert werden, wie dies in der Bundes- und Kantonsverfassung als Verfassungsauftrag vorgesehen ist. Namentlich sollen die Mittel zur Förderung des Wohneigentums verwendet werden, wie dies von den beiden kantonalen Volksinitiativen «Wohneigentum wieder ermöglichen» (Wohneigentums-Initiative) und «Starthilfe für Junge und Familien» (Starthilfe-Initiative) verlangt wird.

Der HEV fordert, dass die steuerlichen Mehreinnahmen umgehend und vollständig wieder den Hauseigentümern zugutekommen sollen. Zudem soll der Steuerpflichtige wegen einer Erhöhung des Eigenmietwerts nicht in eine höhere Progressionsstufe kommen. Eine solche automatische Tarifanpassung soll unterbunden werden, indem der Eigenmietwert auf der untersten Stufe der Progression besteuert wird.

Fazit vom Hauseigentümerverband

Die heutige Ausprägung der Vermögenssteuer begünstigt jene Eigentümer, welche ihre Liegenschaft hoch belastet haben. Wer seine Hypotheken abbezahlt hat, weil diese Investition für ihn ein Teil der Altersvorsorge ist, wird durch die höheren Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte bestraft. Gerade im heutigen Umfeld sollten wir den Abbau von Schulden, auch im privaten Haushalt, belohnen statt bestrafen.

Der HEV Region Winterthur erwartet eine Sistierung der Überarbeitung der Weisung 2009, bis auf Bundesebene Klarheit herrscht über die geplante Abschaffung des Eigenmietwertes. Sollte der Regierungsrat dieser Forderung nicht stattgeben, dann erwartet der HEV Anpassungen bei den Eigenmietwerten und bei den Berechnungen der formelmässig festgelegten Vermögenssteuerwerten. Zudem wird gefordert, dass die steuerlichen Mehreinnahmen wieder den Hauseigentümern zugutekommen sollen. Konkret sollen die Mittel zur Förderung des Wohneigentums verwendet werden. Die Folgen der finanziellen Mehrbelastungen sollen zudem steuerlich bei der Progression zu Gunsten der Steuerpflichtigen berücksichtigt werden.

Stellungnahme Hauseigentümerverband

Die Stellungnahme vom HEV Region Winterthur zur Vernehmlassung zur Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2025 (Weisung 2025) ist online verfügbar und kann heruntergeladen werden.