So umgehen Sie die Tücken des Wohnungskaufs zu zweit
Wenn Ehepartner gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung erwerben, kann das bei einer Scheidung zu unerwünschten Überraschungen führen.
«In 95 Prozent der Fälle erwerben Ehepaare Wohneigentum im Kanton Zürich als Miteigentümer je zur Hälfte», sagt René Biber, Notariatsinspektor des Kantons. In den Kaufverträgen von Liegenschaftsverkäufern sei das bereits so vorgesehen. «Für den Grundbucheintrag übernehmen die Notariate diese Angaben», so Biber. «Dabei wissen die Notare normalerweise nicht, welcher Ehegatte wie viel an die Wohnung zahlt.»
Solange beide Partner ungefähr gleich viel beitragen, ist das kein Problem. Heikel wird es aber, wenn einer für den Kauf mehr einschiesst als der andere. Weil bei einer Scheidung oder beim Tod eines Gatten auf den Grundbucheintrag abgestellt wird, sind stossende Ergebnisse programmiert. Das zeigt ein Entscheid des Bundesgerichts aus dem Jahr 2012 (138 III 150): Eine Frau war zusammen mit ihrem Ehemann als hälftige Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen, obwohl sie den Hauskauf allein finanziert hatte (abgesehen von einer Hypothek). Als die Ehe Jahre später geschieden wurde und sie den Miteigentumsanteil ihres Partners übernahm, musste sie ihm auch die Hälfte der Wertsteigerung der Liegenschaft auszahlen. Dies, obwohl der Mann beim Kauf keinen Rappen beigesteuert hatte. Für Ralph Bauert, Geschäftsleiter des Hauseigentümerverbands Region Winterthur, ist daher klar: «Bei einer einseitigen Finanzierung ist es unklug, im Grundbuch Miteigentum je zur Hälfte einzutragen.»
Ein Patentrezept gibt es nicht
Was dann? Drei Varianten stehen zur Auswahl: Alleineigentum eines Ehegatten, Miteigentum zu unterschiedlichen Quoten (etwa 70:30) und Gesamteigentum (siehe Box unten). «Eine Ideallösung, die für jedes Ehepaar passt, gibt es nicht», sagt Regina Aebi-Müller, Professorin für Privatrecht an der Universität Luzern. «Je nachdem, welchen Güterstand die Ehegatten haben, welche Absichten sie verfolgen und von welcher Seite das Geld kommt, empfiehlt sich eine andere Lösung.» Es komme sogar darauf an, ob die Mittel für den Liegenschaftskauf vor der Ehe angespart wurden (Eigengut) oder erst während der Ehe (Errungenschaft).
Sicher ist: Mit der richtigen Wahl und allenfalls zusätzlichen vertraglichen Vereinbarungen lassen sich unerwünschte Folgen des Liegenschaftserwerbs im Fall von Scheidung oder Tod verhindern. So hätte das Ehepaar im erwähnten Urteil abmachen können, dass ein Mehrwert nur der Frau zukommen soll.
Wer in einem Ehevertrag Gütergemeinschaft vereinbart hat, ist in der Regel Gesamteigentümer der Immobilie. Ehepaare mit Gütertrennung können sich zwischen Allein- und Miteigentum entscheiden. Bei Alleineigentum ist allerdings Vorsicht geboten: Finanziert der Nichteigentümer-Ehegatte die Wohnung mit, so hat er bei einem späteren Verkauf keinen Anspruch auf einen Anteil am Wertzuwachs. Dafür bräuchte es eine ausdrückliche Vereinbarung, befand das Bundesgericht (138 III 348).
Nicht nötig ist eine solche Vereinbarung, wenn ein Paar – wie die grosse Mehrheit der Verheirateten – unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung lebt. Dann sieht das Gesetz eine Beteiligung am Mehrwert vor (nicht aber an einem Minderwert). Beispiel: Ein Ehegatte erbt ein Haus, der andere zahlt die Miterben aus. Letzterer ist bei einer Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Tod proportional an einer Wertsteigerung des Hauses beteiligt. Verliert das Haus an Wert, erhält er seine gesamte Investition zurück.
«Entscheid ist Mentalitätsfrage»
Ehepaaren mit Errungenschaftsbeteiligung stehen alle drei Eigentumsformen offen. «Alleineigentum kommt vor allem infrage bei einseitiger Finanzierung und bei Patchwork-Familien mit komplizierten finanziellen Verhältnissen», sagt der Basler Advokat und Notar Balthasar Bessenich. In den übrigen Fällen sei der Entscheid zwischen Mit- und Gesamteigentum vor allem eine Mentalitätsfrage: «Miteigentümer müssen die im Grundbuch eingetragene Quote ernst nehmen und Ausgaben für Investitionen und Liegenschaftsunterhalt immer im Verhältnis ihrer Anteile tätigen.»
Da viele Ehepaare diese Disziplin nicht aufbringen und übers Kreuz investieren, rät Bessenich seinen Klienten in der Regel, Gesamteigentum als einfache Gesellschaft einzutragen und einen Gesellschaftsvertrag abzuschliessen. Darin können sie etwa vereinbaren, dass sie einen Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf der Liegenschaft im gleichen Verhältnis teilen, wie sie Beiträge an den Kaufpreis, die Abzahlung der Hypothek und Wert vermehrende Investitionen geleistet haben.
Diese Variante habe den Vorteil, dass sie sich an veränderte Verhältnisse anpasse, sagt Bessenich. «Erhält etwa die Ehefrau eine Erbschaft und steckt diese in die Renovation des Hauses, steht ihr später ein höherer Anteil am gestiegenen Wert zu. Bei Miteigentum müssten dafür zuerst die Quoten im Grundbuch geändert werden, was aufwendig und teuer ist.» Bessenich hat im Internet eine einfache Vertragsvorlage publiziert («Jusletter» vom 14. 1. 2013). In Kantonen wie Bern, Basel-Stadt oder Baselland ist diese Variante verbreitet.
Regula Diehl, Fachanwältin für Familienrecht in Basel, empfiehlt Gesamteigentum für Ehepaare, die den Gemeinschaftsgedanken ins Zentrum stellen, indem sie etwa ein Haus unbedingt in der Familie halten wollen. Demgegenüber betone Miteigentum eher den unabhängigen Aspekt, weil die Anteile einzeln verkauft werden könnten. «Bei beiden Varianten sollte die wirtschaftlich schwächere Person, die beispielsweise nur 20 oder 30 Prozent des Kaufpreises beisteuern kann, darauf achten, dass die Höhe ihrer Beteiligung im Grundbuch respektive im Gesellschaftsvertrag vermerkt wird», betont Diehl. «Sonst muss sie im Scheidungsfall die Hälfte eines Wertverlusts der Liegenschaft mittragen.» In krassen Fällen könne die Hälfte des Verlusts höher sein als der beim Kauf investierte Beitrag. Anders gesagt: Die Person – meist die Ehefrau –, die vielleicht jahrelang den Haushalt geführt und auf ein Einkommen verzichtet hat, verliert nicht nur ihren Beitrag, sondern muss sogar noch draufzahlen.
Notariate planen Merkblatt
«Urkundspersonen sollten verheiratete Immobilienkäufer über solche gravierenden Folgen informieren», sagt Diehl. Zumindest im Kanton Zürich geschah dies bisher nicht. «Wenn niemand fragt, wird nicht darüber gesprochen», bestätigt Notariatsinspektor René Biber. Das soll sich nun ändern. Das Inspektorat bereitet ein Merkblatt vor, das Käufer auf die Problematik hinweist. In Planung ist zudem ein Tool, mit dem die Notariate Käufern anhand konkreter Zahlen aufzeigen können, welche Auswirkungen die Wahl einer bestimmten Eigentumsform etwa bei einer Scheidung hätte.
Doch das ist Zukunftsmusik. Vorderhand lässt sich vereinfacht sagen: Miteigentum ist sinnvoll, wenn beide gleich viel investieren. Trägt einer mehr bei als der andere, sollte Alleineigentum oder Gesamteigentum mit Gesellschaftsvertrag in Betracht gezogen werden. Keine Rolle spielt die Wahl, wenn die investierten Mittel einzig aus Errungenschaft stammen, also aus dem Einkommen eines oder beider Ehegatten.
Oft ist es sinnvoll, sich von einem spezialisierten Anwalt oder von einem Treuhänder beraten zu lassen und mögliche Szenarien durchzurechnen. Das gilt auch für Ehepaare, die in der Vergangenheit Wohneigentum erworben haben. Denn Grundbucheinträge und Gesellschaftsverträge lassen sich ändern. Erbrechtsspezialist Bessenich sagt, er merke häufig bei einer Nachlassplanung, dass Nachholbedarf bestehe. «Die Leute denken ‹Einmal beim Notar, alles erledigt›, aber das ist falsch.»
Das bedeuten die verschiedenen Eigentumsformen
Alleineigentum
Alleineigentum bedeutet, dass die Liegenschaft nur einem Ehegatten gehört. Er profitiert vom Gewinn, trägt das Verlustrisiko und haftet allein für die Hypothek. Bewohnt er die Wohnung zusammen mit seinem Ehepartner und eventuell Kindern, braucht er für einen Verkauf dessen Einverständnis. Bei einer Scheidung kann der Richter dem Nichteigentümer, der auf die Familienwohnung angewiesen ist, ein befristetes Wohnrecht einräumen. Stirbt der Eigentümer, kann sein Ehegatte verlangen, dass ihm die Wohnung unter Anrechnung auf seinen Erbteil überschrieben wird oder dass er die Nutzniessung oder ein Wohnrecht erhält. Diese Möglichkeiten stehen dem überlebenden Ehegatten auch bei Mit- oder Gesamteigentum offen.
Miteigentum
Beim Miteigentum sind beide Partner mit einer bestimmten Quote an der Liegenschaft beteiligt. Die Quote ist frei wählbar. Über seinen Anteil kann jeder frei verfügen. Will er ihn verkaufen, hat der andere ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Gewinn, Verlust und Hypothekarschulden werden im Verhältnis der Quoten geteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Gesamteigentum
Beim Gesamteigentum gehört die Immobilie beiden Ehepartnern zusammen – unabhängig davon, wer wie viel investiert. Als Mitglieder einer einfachen Gesellschaft müssen sie einen Gesellschaftsvertrag abschliessen, in dem sie regeln, wer welchen Betrag einschiesst und wie ein Gewinn oder Verlust geteilt wird. Der Vertrag lässt sich jederzeit ändern. Die Partner können nur gemeinsam über das Haus verfügen; für Hypothekarschulden haften sie solidarisch. Haben sie in einem Ehevertrag Gütergemeinschaft vereinbart, sind sie automatisch Gesamteigentümer.
Tipps für verheiratete Käufer
Thomas Müller, Tages-Anzeiger
Der Tages-Anzeiger berichtet in der Ausgabe vom 10. Februar 2014 über die Tücken beim Wohnungskauf zu zweit und befragt zu diesem Thema HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert.