Ungebremste Nachfrage in Winterthur
Seit 15 Jahren wächst Winterthur überdurchschnittlich stark. Die Nachfrage nach Wohnraum zog jedoch noch schneller an. Die Suche nach Wohneigentum gestaltet sich nicht einfach.
Winterthur ist ein Sonderfall unter den grossen Schweizer Städten: Keine andere liegt so nahe an einer noch grösseren Stadt. Die Nähe zu Zürich war schon immer Fluch und Segen zugleich. Heute beeinflusst sie auch den Wohnungsmarkt in der Eulachstadt erheblich. Weil die Preise für Wohnraum noch immer relativ tief sind, sorgen die guten Verbindungen nach Zürich für eine sehr rege Nachfrage in Winterthur.
Im Gespräch mit Immobilienexperten und Wohnungssuchenden zeigt sich: In Winterthur ist es nicht einfach, eine Wohnung nach Wunsch zu erlangen. Die Leerwohnungsziffer lag im Juni gemäss den Zahlen der Stadt bei 0,15%. Dieser Wert verharrt trotz reger Neubautätigkeit auf tiefem Niveau (2012: 0,16%). Die Preise bewegen sich in letzter Zeit zwar seitwärts, worin Immobilienexperten eine nötige Ruhepause nach dem starken Preisanstieg sehen. Trotzdem kann von einer Entspannung auf dem Winterthurer Markt für Wohneigentum keine Rede sein.
Ungebrochene Nachfrage
Unter Stadtpräsident Ernst Wohlwend (sp.), der von 2002 bis 2012 im Amt war, hat Winterthur vermehrt versucht, den Niedergang der städtischen Industrie durch die Ansiedlung guter Steuerzahler auszugleichen. Das Zentrum wurde neu gestaltet, und mit dem Casinotheater entstand ein Magnet, der Kulturfreunde bis weit über die Stadtgrenzen hinaus anzieht. Die grosszügigen Grünanlagen und Museen trugen das Ihrige dazu bei, dass Winterthur sein Image als graue Industriestadt ablegen konnte. Die Stadt liegt zudem fast ideal: Der Flughafen und Zürichs Stadtzentrum sind schneller zu erreichen als von gewissen Zürcher Aussenquartieren.
Viele Zürcher ziehen daher nach Winterthur, behalten ihre Arbeitsstelle aber in Zürich. Die Folge: S-Bahn und Autobahn sind in den Hauptverkehrszeiten überlastet. Die Verkehrsplaner versprechen Abhilfe. So wird bis 2018 der Bahnkorridor Zürich–Winterthur weiter ausgebaut. Bis 2030 soll, wenn es nach Zürcher Willen geht, auch der Brüttener Tunnel gebaut werden, der zusätzliche Verbindungen zwischen den beiden Grossstädten ermöglicht.
Die Attraktivität hat weitere Folgen. Seit 15 Jahren wächst Winterthur überdurchschnittlich schnell. 2008 begrüsste die Stadt den hunderttausendsten Einwohner. Bis 2011 sind noch einmal rund 5000 dazugekommen. Die Stadt setzte sich 2005 zum Ziel, mehr mittel- und hochpreisigen Wohnraum zu erstellen und dadurch potentere Steuerzahler anzulocken. Die Preise für Wohneigentum näherten sich seither dem kantonalen Medianwert an. Diese Entwicklung wird politisch aber infrage gestellt: Die Winterthurer stimmten unlängst gegen den Verkauf des städtischen Zeughausareals an eine private Immobilienentwicklerin, die auf dem Areal 117 Wohnungen im mittleren bis oberen Preissegment erstellen wollte.
Günstige Krippenplätze
Winterthur zieht nicht nur reiche Zuzüger an. Gerade für junge Familien, die sich die hohen Preise in Zürich nicht leisten können, ist die Stadt eine interessante Wahl. Nebst den Wohnkosten fallen für sie die vergleichsweise tiefen Krankenkassenprämien und die gut ausgebauten Sozialleistungen ins Gewicht. So werden Plätze in Kinderkrippen zum Teil stark subventioniert. Es verwundert daher nicht, dass überdurchschnittlich viele 25- bis 40-Jährige in Winterthur leben.
Diese Beliebtheit bei Familien ist mit ein Grund, warum die Belegungsdichte in Winterthur mit 2,1 Personen pro Wohnung noch immer über den Werten anderer Städte liegt. Schliesslich treibt auch die Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften (ZHAW) die Nachfrage nach Wohnraum an. Ihr Wachstum zog viele Studierende an, die auch in der Stadt wohnen möchten.
Die hohe Steuerbelastung und das defizitäre Stadtbudget vermögen die Attraktivität der Stadt nicht unmittelbar zu trüben. Das Stadtparlament hat unlängst darüber debattiert, ob der Steuerfuss von 122 auf 127% erhöht werden soll – Winterthur wäre damit zu einer der teuersten Gemeinden im Kanton Zürich geworden. Eine Erhöhung führt kaum zu einer breiten Abwanderung. Am ehesten könnte die Steuerbelastung gut Betuchte davon abbringen, in die Stadt zu ziehen. Solche Effekte zeigen sich aber nicht von heute auf morgen.
Es wird weiterhin gebaut
Anbieter haben dank der hohen Nachfrage einen grossen Spielraum bei der Suche nach Käufern. Laut Ralph Bauert, Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands (HEV) Region Winterthur, müssen Käufer daher oftmals schlechte Vertragsbedingungen akzeptieren – zum Beispiel, dass nicht der Generalunternehmer, sondern die Subunternehmer bei Baumängeln haften. Für den Eigentümer ist das mühsam, dennoch steigen einige auf solche Klauseln ein, wie Bauert sagt: «Will man diese Bedingungen nicht annehmen, hört man, dass es zehn weitere Interessenten für das Objekt gebe.» Einzig im Hochpreissegment, ab ungefähr 1,5 Mio. Fr., habe man als Käufer etwas mehr Spielraum. Die striktere Praxis der Banken bei der Hypothekenvergabe schliesst hier einige potenzielle Käufer aus.
Auch die Kulturlandinitiative könnte indirekt zu steigenden Preisen führen. Ausser bei einer mittlerweile aufgegebenen Idee für eine grössere Reservezone in Gotzenwil ist Winterthur zwar wenig von der Initiative betroffen. Es besteht eine gewisse Baulandreserve, nicht zuletzt in den grossen Industriebrachen von Sulzer, die nach und nach entwickelt werden. Zudem gehören der Stadt neun städtische Landwirtschaftsbetriebe, die sie verpachtet und zum Teil als Landreserve für künftige Entwicklungen einplant. Dennoch könnten fehlende Wachstumsmöglichkeiten im Umland den nachfrageseitigen Druck auf die Stadt weiter vergrössern. Wer im Grünen kein Haus findet, kauft sich eine Wohnung in der Stadt.
In den letzten zwei Jahren hielt das Angebot aber besser mit der Nachfrage mit. Die Preise sind in den meisten Quartieren seit 2010 zwar um rund 20% gestiegen. Seit 2012 ist aber nur noch eine sehr schwache Aufwärtstendenz auszumachen. Diese Entwicklung hat alle Quartiere erfasst, wenngleich auf einem sehr unterschiedlichen Niveau. Wohnungen an besten Lagen am Rosenberg oder in der Altstadt können heute Quadratmeterpreise von über 10 000 Fr. erreichen, in Töss oder Wülflingen bleibt der Wohnraum deutlich günstiger. Grossprojekte im ehemaligen Sulzer-Areal in Neuhegi, im Maienried in Wülflingen und im Stadtkreis Töss sorgen dafür, dass auch in den nächsten Jahren Miet- und Eigentumswohnungen auf den Markt kommen.
Neben der Neubau- nimmt auch die Sanierungstätigkeit zu, gerade im Zentrum (Quartiere Altstadt und Neuwiesen) oder um die alten Dorfkerne in Seen, Oberwinterthur und Wülflingen. Dies entspricht dem Willen der Stadt, die 2005 eine verstärkte Renovationstätigkeit zum Standbein ihrer expansiven Wohnpolitik erklärte. Winterthur hat viele Bauten aus dem Bauboom der 1960er und 1970er Jahre, die noch nie renoviert worden sind.
Vor vier Jahren hat die Stadt daher gemeinsam mit dem HEV das Beratungsangebot «Immo-Check» aufgebaut, um private Hauseigentümer zu ermuntern, ihre Liegenschaften zu erneuern. Das Projekt wurde wieder eingestellt, weil die Privaten auch ohne Unterstützung in die Sanierung ihrer Bauten investieren. Bei dieser Nachfrage sei die Erneuerung der Altbauten an zentralen Lagen ein Selbstläufer, bestätigt Mark Würth, Leiter der Stadtentwicklung Winterthur.
Eine Winterthurer Besonderheit ist die hohe Quote an Einfamilienhäusern (EFH). Sie machen 16% des Wohnungsbestandes aus, das ist der Spitzenwert unter den grösseren Städten. Mit seinen 8149 EFH kommt Winterthur an Zürich heran (8757) und lässt alle anderen Städte weit hinter sich. Noch 2011 entstanden in Winterthur 88 neue EFH. Die hohe Zahl erklärt sich dadurch, dass Winterthur – flächenmässig wenig kleiner als Zürich – an seinen Rändern immer noch ländlich geprägt ist.
Zwei Meinungen zur Zukunft
Die Experten sind sich nicht ganz einig, wie sich die Preise weiterentwickeln werden. Während die einen die Seitwärtsbewegung der Preise als Anfang einer «sanften Landung» interpretieren, weisen die anderen auf den bleibenden nachfrageseitigen Druck hin, der die Preise weiter nach oben treiben könnte. Viele Verkäufer sehen das auch so und setzen ihre Angebotspreise teilweise deutlich über den Schätzwerten an.
Auch im Vergleich zu den Mieten haben sich die Verkaufspreise überaus stark entwickelt. Mittlerweile liege die zu erwartende Bruttorendite bei vielen Angeboten unter 5%, sagt Mario Steiger von Remax. Früher habe man Angebote mit einer Bruttorendite von unter 5,5% nicht einmal in Betracht gezogen. Der hohe Anlagedruck von Investoren trage nun dazu bei, dass die Rendite unter dieser Schwelle bleibe.
Auf die Folge dieser hohen Preiserwartungen der Verkäufer weist Sebastian Zollinger hin, Immobilienexperte bei Wüest & Partner. Der Winterthurer Markt für Eigentumswohnungen sei eher trocken. Gemäss Zahlen von Wüest & Partner lag die Angebotsziffer, der Anteil des Gesamtbestands von Eigentumswohnungen, der zum Verkauf angeboten wird, in Winterthur im letzten Quartal bei mageren 2,15% (Schweiz: 5,54%).
Wo lässt sich dennoch zu vertretbaren Preisen Wohneigentum erwerben? In Wülflingen sind Neubauwohnungen noch zu einem Preis von rund 5000 Fr. pro m² zu haben. Auch in Töss und Hegi finden sich auf den Immobilienportalen hin und wieder gute Angebote. Im mittelständischen Quartier Seen gestaltet sich die Suche schon bedeutend schwieriger. In der Nähe der Altstadt gibt es zwar Angebote, doch muss ein Käufer viel Eigenkapital auf der Seite haben. Im Quartier Neuwiesen, unmittelbar hinter dem Bahnhof gelegen, haben die Angebotspreise in drei Jahren um über 50% zugenommen.
Trotzdem liegen die Preise für Wohneigentum in Winterthur noch immer unter dem kantonalen Durchschnitt. Daher sehen einige Experten bei den Preisen noch Luft nach oben. Wie die Entwicklung weitergeht, hängt aber nicht zuletzt von Faktoren ab, die den ganzen Metropolitanraum Zürich betreffen, wie die Zuwanderung aus Europa und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Der Winterthurer Wohnungsmarkt hört nicht an der Stadtgrenze auf.
André Müller, NZZ
Die NZZ berichtet in der Ausgabe vom 16. Dezember 2013 über den Immobilienmarkt Winterthur sowie das Angebot zum Wohneigentum in Winterthur und befragt zu diesem Thema HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert.