Beim Kauf von Liegenschaften zu beachtende Punkte
Bei der telefonischen und persönlichen Rechtsberatung kommen häufig Fragen vor, ob man die Endreinigung, bewegliche Sachen und der Inhalt des Heizöltanks in einem Kaufvertrag regeln kann oder nicht. Nachfolgend wird kurz auf diese eingegangen.
Neben den wichtigen Regelungen im Kauvertrag wie Preis, Zahlungsmodalitäten, Fläche, Bebauung, Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr, Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, Gewährleistung etc. können weitere für die Parteien wichtige Punkte vereinbart werden. Nachfolgend wird kurz auf die weniger beachteten Punkte der Endreinigung, beweglichen Sachen und dem Inhalt des Heizöltanks eingegangen.
Endreinigung
Bei Neubauten kann der Erwerber einer Liegenschaft nicht davon ausgehen, dass er diese von Staub, Bauschutt und anderen Überresten reinigt. Die Reinigung ist rechtlich in der Erstellung der Neubaute enthalten, weswegen der Erwerber Anspruch auf Übertragung einer gereinigten Immobilie hat. Andere Abmachungen bleiben vorbehalten.
Beim Erwerb bestehender (Alt-)Bauten ist die Übergabe ausschliesslich nur Besenrein geschuldet. Anders geschuldete Übergaben wie eine vollständige Reinigung oder spezielle Anforderungen an die Reinigung müssen vorgängig schriftlich vereinbart werden.
Die mietrechtlichen Grundsätze kommen bei Neubauten und bestehenden Bauten ausdrücklich nicht zur Anwendung.
Bewegliche Sachen
Die beweglichen Sachen (Inventar), werden häufig im Kaufvertrag nicht geregelt. Hierbei ist zu unterscheiden, ob das Inventar mit der Immobilie fest verbunden bzw. fest eingebaut oder nicht fest verbunden ist. Zu den beweglichen, also nicht fest verbundenen Sachen, gehören zum Beispiel eindeutig freistehende Waschmaschinen, Wäschetrockner etc. und stehen somit im Eigentum des Verkäufers, womit sie nicht zur Immobilie gehören. Aus diesem Grund dürfen sie von diesem auch mitgenommen werden. Festverbundene Einbauküchen, zur Liegenschaft gehörende Bäume etc., aber auch (auf einem Betonsockel) festmontierte Waschmaschinen, dürfen grundsätzlich nicht entfernt werden weil sie zur Liegenschaft gehören. Somit ist es empfehlenswert, eine klare vertragliche Regelung zum Inventar zu treffen, dieses bildlich festzuhalten und im Kaufvertrag zu fixieren.
Natürlich kann man von diesen Grundsätzen abweichen und im Kaufvertrag schriftlich vereinbaren, welche beweglichen Sachen ins Eigentum des Käufers übergehen und welche der Verkäufer mitnehmen darf.
Inhalt des Heizöltanks
Der Grossteil der Juristen ist der Auffassung, dass der Heizölinhalt dem Verkäufer zusteht und nicht zum Grundstück dazugehört. Somit steht dieser immer noch im Eigentum des Verkäufers. Dies im Gegensatz zu Deutschland, wo es rechtlich bewertet nicht selbständig, sondern zusammen mit der Liegenschaft verkauft wird.
Ist nichts vereinbart worden, so kann der Verkäufer den Tank abpumpen lassen. Hat der Verkäufer vor, den Tankinhalt mit zu verkaufen, so ist dies vorgängig ausdrücklich zu vereinbaren. Der Tankinhalt kann dem Käufer auch überlassen werden. Der Preis kann ausdrücklich vertraglich vereinbart oder stillschweigend in den Verkaufspreis eingerechnet werden.
Bei all diesen Punkten empfiehlt es sich, dass beide Parteien diese vorgängig besprechen und sie dies auch ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbaren, so dass keine unnötigen Streitigkeiten und Diskussionen hierüber entstehen.
Bei Fragen und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.
