Die Wohnungsabnahme
Bei der Wohnungsabnahme muss der Vermieter einige wichtige Punkte beachten. Ansonsten kann er den Mieter für Schäden nicht belangen.
Am Ende des Mietverhältnisses wird die Wohnungsabnahme durchgeführt. Es ist wichtig, dass der Vermieter die Wohnung auf Mängel prüft und ein Abnahmeprotokoll erstellt. Der Vermieter muss dabei kurze Fristen einhalten, ansonsten verliert er seine Mängelrechte. Für eine erfolgreiche Wohnungsabnahme gilt es für den Vermieter vor, während und nach der Wohnungsabnahme einige wichtige Punkte zu beachten.
Termin der Wohnungsrückgabe
Der Termin für die Wohnungsrückgabe wird vom Vermieter und Mieter idealerweise frühzeitig vereinbart. Im Kanton Zürich hat die Wohnungsrückgabe des vollständig geräumten und gereinigten Mietobjekts spätestens am Tag nach dem Mietende bis 12 Uhr zu erfolgen. Fällt der Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag, oder gesetzlichen Ruhe- oder Feiertag, verschiebt sich die Rückgabe auf den darauffolgenden Werktag.
Das Abnahmeprotokoll
Bei der Wohnungsabnahme prüft der Vermieter den Zustand des Mietobjekts und hält diesen im Abnahmeprotokoll fest. Die vorhandenen Mängel sind dabei genauestens zu umschreiben. Formulierung wie „muss gemalt werden“ oder „Küche unsauber“ genügen in der Praxis nicht, da sie den Bestand des Mangels nicht genügend beschreiben.
Es muss im Protokoll festgehalten werden, in welchem Bereich des Zimmers sich der Mangel befindet, welcher Art und wie gross der Mangel ist. Im Abnahmeprotokoll wird auch festgehalten, für welche Mängel und in welchem Umfang der Mieter aufkommen muss. Neben der Wohnung sind auch Keller- und Estrichabteile, Garagen und Balkone zu kontrollieren.
Haftung für Mängel
Für die ordentliche Abnutzung der Wohnung muss der Mieter nicht aufkommen, diese ist mit dem bezahlten Mietzins abgegolten. Als ordentliche Abnutzung gelten zum Beispiel vergilbte Tapeten, Bilderspuren an den Wänden oder ausgetretene Teppiche. Der Mieter haftet aber für Mängel, welche auf eine übermässige Abnützung der Wohnung zurückzuführen sind. Das können Nikotinschäden, zerrissene Tapeten, grössere Flecken auf Spannteppichen oder Sprünge in Lavabo und Badewanne sein.
Während der Mieter angemessene Reparaturkosten vollumfänglich übernehmen muss, schuldet er bei Ersatzanschaffungen nur den Restzeitwert gemäss Lebensdauertabelle. Muss zum Beispiel ein siebenjähriger Spannteppich ersetzt werden, hat der Mieter nur 30 Prozent der Kosten zu übernehmen, da von der zehnjährigen Lebensdauer bereits 70 Prozent erreicht sind.
Damit der Vermieter beweisen kann, dass die Schäden vom Mieter verursacht wurden und nicht schon bei Mietbeginn bestanden, sollte der Vermieter immer auch bei Mietbeginn ein Protokoll erstellen und dieses vom einziehenden Mieter unterschreiben lassen.
Frist für Mängelrüge beachten
In der Regel wird das Abnahmeprotokoll, in welchem auch festgehalten ist, für welche Mängel und in welchem Umfang der Mieter aufkommen muss, vom Vermieter und Mieter bei der Wohnungsabnahme unterschrieben. Unterschreibt der Mieter das Abnahmeprotokoll aber nicht, muss der Vermieter schnell reagieren.
Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von zwei bis drei Arbeitstagen mit eingeschriebener Post die Mängelrüge zukommen lassen. Darin muss klar festgehalten sein, für welche Mängel und in welchem Umfang der Mieter aufkommen muss. Verpasst der Vermieter diese Frist von zwei bis drei Tagen, hat er seine Mängelrechte verwirkt.
Wurden dem Vermieter die Wohnungsschlüssel zurückgesendet und hat keine Wohnungsabnahme stattgefunden, beginnt diese Frist mit dem Erhalt der Schlüssel zu laufen. Ist die neue Wohnadresse des Mieters nicht bekannt, kann der Vermieter die Mängelrüge an die letzte bekannte Adresse senden.
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