Erbvorbezug bei Liegenschaften
Mit einem Erbvorbezug kann den Kindern ihr Traum vom Eigenheim ermöglicht werden. Dabei sollten aber ein paar Punkte beachtet werden, damit der gute Wille nicht zu Ärger und Streit führt.
Wenn die Kinder aus dem Einfamilienhaus ausgeflogen sind, wird das Haus oft zu gross oder der Garten zu anstrengend. Viele Hauseigentümer überlegen sich dann, ob das Haus verkauft oder als Erbvorbezug an eines der Kinder weitergegeben werden soll. Möchte ein Kind das Haus übernehmen, dann sollten mehrere Aspekte beachtet werden. Es gilt den korrekten Liegenschaftswert zu ermitteln, erbrechtliche Stolpersteine zu umgehen und steuerliche Auswirkungen zu berücksichtigen. So kann vermieden werden, dass aus dem gut gemeinten Erbvorbezug ein Familienzwist entsteht.
Wert der Liegenschaft
Damit keines der Kinder benachteiligt wird, sollte der korrekte Liegenschaftswert ermittelt werden. Dazu eignet sich am besten eine klassische Verkehrswertschätzung. Diese ermittelt den aktuellen Liegenschaftswert, welcher auch bei einem normalen Verkauf bezahlt würde. Eine hedonische Schätzung ist dafür genau so wenig geeignet, wie eine kostenlose Schätzung eines Immobilienmaklers. Die Verkehrswertschätzung sollte von einer unabhängigen und anerkannten Institution erstellt werden, so können Diskussionen und Streitigkeiten unter allen Beteiligten vermieden werden.
Ausgleichspflicht beim Erbfall
Das Erbrecht sieht vor, dass Erbvorbezüge beim Erbfall ausgeglichen werden müssen. Diese Ausgleichspflicht kann bei Liegenschaften einschneidende Folgen haben. Hat die Tochter das Einfamilienhaus übernommen und der Sohn den gleichen Betrag in bar erhalten, kommt beim Erbfall der effektive Liegenschaftswert zur Anwendung. Ein möglicher Wertzuwachs muss von der Tochter ausgeglichen werden. Beim Sohn bleibt hingegen der Erbvorbezug unverändert, auch wenn er einen Kapitalgewinn darauf gemacht, oder damit ein Haus gekauft hätte. Die Schwester muss ihrem Bruder die Hälfte des Wertzuwachses als Ausgleich bezahlen. Auf die Ausgleichspflicht kann verzichtet werden, wenn dies beim Erbvorbezug schriftlich festgehalten wird. Dies kann im Vertrag auf Eigentumsübertragung beim Notariat erfolgen. Will man vermeiden, dass mit dem Erbvorbezug später Pflichteile verletzt werden, muss dies in einem Erbvertrag geregelt werden.
Latente Grundstückgewinnsteuer
Wird eine Liegenschaft verkauft, muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlt werden, welche mehrere zehntausend Franken betragen kann. Wird eine Liegenschaft an ein Kind übertragen, muss die Steuer nicht gleich bezahlt werden, die latente Grundstückgewinnsteuer wird vom Kind übernommen. Verkauft die Tochter das Einfamilienhaus nach der Übertragung, muss sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. So hat sie zum Schluss effektiv einen kleineren Erbvorbezug erhalten als ihr Bruder. Beim Zeitpunkt der Liegenschaftsübertragung kann nicht abgeschätzt werden, ob und wenn ja wann, die Liegenschaft verkauft wird. Eine korrekte Berücksichtigung der latenten Grundstückgewinnsteuer ist deswegen beim Erbvorbezug nicht möglich, sie sollte aber auf jeden Fall zu einem angemessenen Teil eingerechnet werden.
Mit einem Erbvorbezug wollen die Eltern ihren Kindern etwas Gutes tun. Häufig ermöglicht ein Erbvorbezug auch erst den Traum der eigenen vier Wände. Bevor man aber einem Kind die eigene Liegenschaft überträgt, sollten die möglichen Risiken beachtet werden. Sonst besteht die Gefahr, dass der Erbvorbezug zu Ärger und Streit führt. Viele der genannten Probleme könnten vermieden werden, wenn man seine Liegenschaft an einen Dritten verkauft und jedem Kind einen Bargeldbetrag als Erbvorbezug schenkt.
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