Per 4. März 2025 wurde der Referenzzinssatz von 1,75% auf 1,5% gesenkt. Was bedeutet dies für die Vermieterschaft und welche Argumente stehen ihr zur Verfügung, um sich gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieterschaft aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes zu wehren?

Eine automatische Anpassung der Mieten aufgrund einer Referenzzinssatzsenkung ist im Gesetz nicht vorgesehen. Der Vermieter ist somit rechtlich nicht verpflichtet, eine Senkung von sich aus zu gewähren. Stellt die Mieterschaft jedoch ein Gesuch für eine Mietzinssenkung, so ist der Vermieter verpflichtet, auf das Gesuch zu reagieren. Lehnt er die Senkung vollständig oder teilweise ab oder antwortet er nicht innert einer Frist von 30 Tagen, so kann der Mieter innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde auf Herabsetzung des Nettomietzinses klagen.

Es können jetzt nur diejenigen Mieter zu Recht eine Mietzinssenkung verlangen, deren Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als 1,5% beruht. Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25%, haben die Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Nettomietzinssenkung von 2,91%, bei einem Referenzzinssatz von weniger als 5%. Die Mietzinsreduktion ist indes erst auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist zu gewähren. Dies ist insbesondere bei Mietverträgen mit einer Mindestlaufzeit relevant. Zum Beispiel müsste bei einem Mietvertrag, der frühestens auf Ende März 2026 kündbar ist, die Nettomiete erst am 1. April 2026 gesenkt werden.

Ist die Miete indexiert (Laufzeit von mindestens fünf Jahren), ist sie nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt und die Mieterschaft kann keinen Senkungsanspruch aus diesen Grund geltend machen.

Doch nun zu den Argumenten, die die Vermieterschaft einem Mietzinssenkungsbegehren aufgrund des Referenzzinssatzes entgegenhalten kann:

1. Relative Anpassungskriterien

Bei den relativen Anpassungskriterien wird von der letzten Mietzinsfestsetzung ausgegangen und es wird untersucht, wie sich die massgeblichen Faktoren seither verändert haben. Zu den relativen Anpassungskriterien zählen nebst dem Referenzzinssatz (vgl. hiervor), der Teuerungsausgleich, die Unterhalts- und Betriebskosten sowie die Mehrleistungen (wertvermehrende Investitionen, dazu gehören auch die energetischen Massnahmen).

a) Teuerungsausgleich

Der Nettomietzins darf um 40% der Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) angepasst werden und zwar mit folgender Formel: [neuer Indexstand – alter Indexstand] x 40 : alter Indexstand.

b) Gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten (auch allgemeine Kostensteigerung genannt)

Darunter fallen höhere Gebühren, Objektsteuern, Versicherungsprämien sowie Unterhaltskosten, die nicht separat als Nebenkosten ausgeschieden sind. Hier kann die Vermieterschaft mit der allgemeinen Kostensteigerung argumentieren und diese mit dem Anspruch des Mieters auf eine Mietzinssenkung verrechnen. Das Bundesgericht verlangt zwar, dass der Vermieter die Kostensteigerung konkret nachweist, weil das aber kompliziert und aufwändig ist, lassen die meisten Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich ausnahmsweise eine pauschale Kostensteigerung zwischen 0% und 0,5% pro Jahr vom Nettomietzins zu: 0% bei Neubauten (d.h. Bauten bis zum Alter von 5 Jahren); 0,25%, wenn viele Nebenkostenpositionen separat abgerechnet werden und 0,5%, wenn wenig oder keine Nebenkostenpositionen separat abgerechnet werden. Vor Gericht muss die Vermieterschaft dann aber für die Kostensteigerung Belege einreichen (vgl. dazu Schreiben der Schlichtungsbehörden in Miet- und Pachtsachen des Kantons Zürich vom Herbst 2023).

c) Mehrleistungen

Hat der Vermieter seit Abschluss des Mietvertrags resp. seit der letzten Vertragsänderung Mehrleistungen getätigt, darf er diese dem Senkungsanspruch des Mieters entgegenhalten. Dazu zählen Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen; ebenso energetische Verbesserungen wie Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle, zur rationelleren Energienutzung, zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen sowie zum Einsatz erneuerbarer Energien, Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. Wobei als Mehrleistungen nur derjenige Teil der Kosten geltend gemacht werden kann, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. Gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, die lediglich dazu dienen, die Mietsache in ihrem bisherigen Zustand zu erhalten, zählen nicht dazu. Zudem sind allfällige Förderbeiträge vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.

2. Absolute Anpassungskriterien

Mit den absoluten Anpassungskriterien wird der Nettomietzins unabhängig vom bisher gültigen Mietzins bestimmt. Zu diesen Kriterien gehören die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete und die Rendite (Netto- und Bruttorendite).

a) Orts- und Quartierüblichkeit

Dabei handelt es sich um ein beliebtes Argument gegen eine Mietzinssenkung bei Altbauten. Als Altbau wird eine Liegenschaft bezeichnet, wenn seit dem Erstellungsdatum oder des Erwerbszeitpunkts des aktuellen Eigentümers mindestens 30 Jahre vergangen sind oder wenn die Ertragsberechnung unmöglich ist. Allerdings werden an den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit sehr hohe Anforderungen gestellt. Der Vermieter muss in der Regel mittels mindestens fünf Vergleichsobjekte, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind, nachweisen, dass der reduzierte Nettomietzins tiefer wäre als die Mieten in der Umgebung. Dabei müssen die Vergleichsobjekte verschiedenen Vermietern gehören und sich in unterschiedlichen Liegenschaften befinden. Im Kanton Zürich existieren leider keine amtlichen Statistiken, die diesen Nachweis ersetzen könnten.

b) Ungenügende Rendite (Nettorendite/Bruttorendite)

Dabei wird geltend gemacht, dass kein übersetzter Ertrag aus dem Mietobjekt erzielt wird. Das Gesetz sieht für Wohn- und Geschäftsräume eine zulässige Rendite vor: Dabei wird zwischen der Bruttorendite für neuere Liegenschaften (bis etwa 10 Jahre alt) und der Nettorendite unterschieden. Die Geltendmachung einer ungenügenden Rendite ist als Abwehrmittel im Zusammenhang mit einem Mietzinssenkungsbegehren durchaus prüfenswert.

Die Nettorendite gilt für Liegenschaften, die älter als 10 Jahre sind. Sie darf gemäss Bundesgericht maximal 2% über dem aktuellen Referenzzinssatz liegen, bei einem Referenzzinssatz von 2% oder weniger. So beträgt die zulässige Nettorendite bei einem Referenzzinssatz von 1,5% 3,5%. Die Berechnung der Nettorendite ist recht aufwändig, weil sie unter anderem die durchschnittlichen Unterhalts- und Betriebskosten der Liegenschaft berücksichtigt.

• Weitere Informationen zur ungenügenden Rendite: Fakten zu Immobilienrenditen, Referenzzinssatz und Mietzinsanpassungen

3. Mietzinsreserve/Vorbehalt

Der Vermieterschaft ist es nicht erlaubt, Anpassungsgründe geltend zu machen, die sich vor Vertragsabschluss bzw. vor der letzten Vertragsänderung verwirklicht haben, sofern diesbezüglich kein Vorbehalt angebracht wurde. Mit einem Vorbehalt erklärt der Vermieter, dass der Mietzins nicht vollständig angepasst wurde und dass der Mieter mit einer späteren Anpassung rechnen muss bzw. dass der Vermieter im Falle eines Senkungsbegehrens des Mieters den Senkungsanspruch mit dem Vorbehalt ganz oder teilweise verrechnen kann. Aus diesem Grund sind in Mietverträgen immer wieder Vorbehalte anzutreffen. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass für die Gültigkeit eines Vorbehalts folgende Voraussetzungen erfüllt sein müssen: Der Vorbehalt muss (1) für den Mieter klar erkennbar, (2) begründet und (3) ziffernmässig in Franken oder in Prozenten bestimmt sein.

4. Fazit

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Vermieterschaft einige Argumente zur Verfügung stehen, um einem allfälligen Senkungsbegehren infolge Referenzzinssatzsenkung zu entgegnen. Der Rechtsdienst des HEV Region Winterthur steht Ihnen dabei gerne zur Seite.