Bei der telefonischen und persönlichen Rechtsberatung kommen häufig Fragen zu Kaufverträgen für Liegenschaften vor. Diese kann man in Alt- und Neubauten unterteilen und diese weiter in Haus- oder Stockwerkeigentum einteilen.

1. Allgemein

Nachdem eine Liegenschaft gefunden und die Finanzierung sichergestellt worden ist, folgt der Kaufvertrag über das Grundstück. Dieser muss durch einen Notar öffentlich beurkundet und das Grundeigentum im Grundbuch eingetragen werden. Normalerweise entwirft der Notar auf Anweisung der Verkäuferschaft den Kaufvertrag. Hierbei gibt es aber Tücken.

Zu den wichtigsten Punkten und bei fast allen Kaufverträgen übereinstimmend, gehören die Angaben über die Parteien, genaue Beschreibung der Liegenschaft (Adresse, Katasternummer, Grundstückfläche) oder Beschreibung des Kaufgegenstandes, Dienstbarkeiten, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fälligkeiten, relevante Termine, Gebühren und Steuern (Grundstückgewinnsteuer), Zeitpunkt des Überganges von Nutzen und Gefahr, Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, Versicherungen, zugesicherte Eigenschaften, Gewährleistungsausschluss für körperliche und rechtliche Mängel und besondere Normen, dazu. Je nach Art der Liegenschaft werden bestimmte Punkte präzisiert oder kommen neu hinzu.

2. Einzelne Bestimmungen bei Alt- und Neubauten

Nachfolgend folgt eine beispielhafte Aufzählung der Bestimmungen, welche im Kaufvertrag näher betrachtet werden müssen.

a. Eigentumsübertragung, Nutzen und Gefahr sowie Besitzesantritt

Es muss im Kaufvertrag genau geregelt sein, wann die Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar und die Eigentumsübertragung (Eintragung im Grundbuch) stattfindet. Ist dies nicht geregelt, gehen grundsätzlich Nutzen und Gefahr, also Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf den Käufer gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrages über. Der Besitzesantritt, d.h. die tatsächliche Gewalt über das verkaufte Grundstück geschieht meist durch Schlüsselübergabe. Dies kann problematisch werden, wenn dazwischen eine grössere Zeitspanne liegt. Diese Punkte (Eigentumsübertragung, Übergang Nutzen und Gefahr, Besitzesantritt) müssen genau geregelt sein, ansonsten kann es zu bösen Überraschungen kommen.

b. Rechts- und Sachgewährleistung sowie Garantie bei Mängeln

Es ist gang und gäbe, dass die Haftung für körperliche und rechtliche Mängel wegbedingt wird (Freizeichnungsklausel, Gewährleistungsausschluss), was bedeutet, dass die Käuferschaft keine Ansprüche aufgrund des Mängelrechts gegenüber der Verkäuferschaft geltend machen kann und somit auch keine Nachbesserung oder Preisminderung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten kann. Die Ausnahme davon ist, wenn der Verkäufer die Mängel absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig verschwiegen hat. Die Freizeichnungsklausel kommt bei Alt- und Neubauten vor.

Bei Altbauten ist es empfehlenswert, dass eine Fachperson vor Unterzeichnung des Kaufvertrages die Liegenschaft begutachtet, damit Mängel und die dazugehörigen Behebungskosten in den Preis einfliessen können. Man kann auch im Kaufvertrag vereinbaren, dass gewisse Mängel durch die Verkäuferschaft vorher behoben werden.

Bei Neubauten kommen die Mängelrechte nach Gesetz (Obligationenrecht) oder basierend auf der SIA-Norm 118 vor. Steht nichts über die Mängelrechte im Kaufvertrag, so kommt das Gesetz zum Zug. Geht es nach der SIA-Norm, wird sie zum Vertragsbestandteil und die dortigen Gewährleistungsregeln kommen zum Zug. Nach Gesetz müssen die Mängel sofort nach Entdeckung und bei der SIA-Norm innerhalb der zweijährigen Rügefrist ab Abnahme der Sache gerügt werden. Wird die SIA-Norm vereinbart, muss dies im Kaufvertrag explizit geschrieben stehen. Die Käuferschaft sollte die SIA-Norm von der Verkäuferschaft verlangen und diese unbedingt vor Unterzeichnung durchlesen und bei Fragen die Verkäuferschaft konsultieren.

Neben der Freizeichnung (siehe oben) tritt die Verkäuferschaft (Generalunternehmer) bei Neubauten häufig nach Erstellung der Baute und beim Verkauf dieser, auch die Rechte, die der Ersteller gegenüber seinen Subunternehmern (z.B. Handwerker) hat, an die Käuferschaft ab. Bei Mängeln muss die Käuferschaft somit feststellen, welcher Subunternehmer für den Mangel verantwortlich ist und seine Mängelrechte bei ihm dann geltend machen. Dies kann zu Problemen führen, wenn nicht eindeutig feststellbar ist, welcher Subunternehmer den Mangel verursacht hat oder ob dieser überhaupt noch tätig ist. Empfehlenswert ist hier, dass die Verkäuferschaft diese Rechte nicht abtritt oder zumindest dass der Käuferschaft die Unterstützung bei der Durchsetzung der Mängelrechte von der Verkäuferschaft zugesichert wird. Zudem muss die Verkäuferschaft auch eine Liste der Subunternehmer an den Käufer in absehbarer Zeit liefern, am besten aber bei der Bauabnahme.

c. Grundstückgewinnsteuer

Bei der Grundstückgewinnsteuer empfiehlt es sich, diese durch das Steueramt der Gemeinde wo die Liegenschaft ist, berechnen zu lassen. Zahlt die Verkäuferschaft nicht (z.B. Zahlungsunfähigkeit), so kann die Gemeinde ein Pfandrecht auf der Liegenschaft errichten. Es empfiehlt sich, dass man im Kaufvertrag vereinbart, diese bei der Eigentumsübertragung direkt an das Steueramt zu zahlen und sie vom Kaufpreis abzuziehen. Eine allfällige spätere Differenz muss die Verkäuferschaft bezahlen.

d. Bauhandwerkerpfandrecht

Zur Sicherung der Werklohnforderungen von Unternehmern und Handwerkern (zumeist im Zusammenhang mit Neubauten) können diese ein gesetzliches Pfandrecht an Grundstücken errichten lassen. Um dies abzuwenden, verpflichtet sich der Verkäufer, hier zumeist der Generalunternehmer, im Kaufvertrag zur Bezahlung oder Leistung von Sicherheiten an den Handwerker, um eine sofortige Löschung des Pfandrechts zu bewirken. Damit der Käufer aber überhaupt keinen solchen Eintrag bekommt, empfiehlt es sich, die Zahlungsmodalitäten durch gestaffelte Zahlungen und durch Bankgarantien festzulegen. Es bietet sich auch eine Garantie (Solidarbürgschaft) einer Bank im Kaufvertrag zu verankern an.

e. Weitere Bestimmungen

Bei Neubauten empfiehlt es sich, dass die Baubewilligung, Baubeschrieb, Pläne, Zahlungsplan und Sia-Normen, allfällige Ergänzungen, Änderungen zu den SIA-Normen Bestandteil des Kaufvertrages sind. Der Zahlungsplan muss die Beträge, Termine und das Konto beinhalten. Beim Baubeschrieb ist darauf zu achten, was alles durch den Verkäufer (z.B. Generalunternehmer) geleistet wird. Das heisst ist z.B. der Bauaushub im Preis inbegriffen oder nicht, etc. Auch welche Versicherungen abgeschlossen worden sind (z.B. Bauzeit-, Bauherrenhaftpflicht- und Baugarantieversicherung) muss überprüft werden. Zudem empfiehlt es sich auch zu überprüfen, ob ein Budget z.B. für Kücheneinrichtungen den Vorstellungen der Käuferschaft entspricht. Auch Energie-Contracting Verträge können Bestandteil eines Kaufvertrages sein, weswegen diese unbedingt zu kontrollieren sind, damit man nicht von den hinzukommenden Kosten überrascht wird.

3. Stockwerkeigentum

Das Gesagte zu Alt- und Neubauten gilt auch für das Stockwerkeigentum. Zusätzlich empfiehlt es sich vor Kaufvertragsunterzeichnung, das Reglement der Stockwerkeigentümerschaft, Begründungsurkunde, die letzten Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung und den Liegenschaftsverwaltungsvertrag durchzulesen. Insbesondere Bei Liegenschaftsverwaltungsverträgen und Energie-Contracting Verträgen können noch weitere Zusatzkosten hinzukommen oder man ist lange Jahre an diese gebunden, weswegen dies, wenn möglich mit der Verkäuferschaft zu besprechen wäre.

Die Vielzahl von Kaufobjektarten zeigt, dass jeder Kaufvertrag individuell gestaltet werden muss. Aus diesem Grund empfehlen wir, den Kaufvertrag mit seinen Bestandteilen genau durchzulesen und bei Fragen sich umgehend an die Verkäuferschaft zu richten. Wir empfehlen, sich fachmännisch beraten und den Kaufvertrag mit seinen Bestandteilen kontrollieren zu lassen.

Der HEV Region Winterthur bietet diesen Service an und berät Sie zum Thema Kaufvertrag und überprüft diesen auch.