Steueraufschub beim Hausverkauf
Beim Verkauf einer Liegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Die Höhe dieser Steuer hängt vom realisierten Gewinn ab und kann mehrere zehntausend Franken betragen. Kauft man aber wieder eine neue Liegenschaft, kann die Grundstückgewinnsteuer unter Umständen aufgeschoben werden.
Voraussetzungen für Steueraufschub
Damit durch einer Ersatzbeschaffung ein Steueraufschub gewährt wird, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die zu veräussernde Liegenschaft muss dauerhaft und ausschliesslich selbst bewohnt worden sein und die Ersatzliegenschaft im gleichen Umfang benutzt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn man sein Einfamilienhaus verkauft und die neue Eigentumswohnung selber bewohnt. Ein Steueraufschub ist aber nicht möglich beim Verkauf einer Zweit- oder Ferienwohnung, wie auch bei vermieteten Liegenschaften.
Weiter muss es sich beim Verkäufer der Liegenschaft und Käufer der Ersatzliegenschaft um die gleiche Person handeln. Dabei kann die Ersatzliegenschaft auch zusammen mit dem Ehepartner im Miteigentum oder Gesamteigentum gekauft werden. Die Ersatzliegenschaft muss zudem in der Schweiz liegen und in der Regel innerhalb zweier Jahre nach dem Verkauf gekauft werden. Ein Steueraufschub ist aber auch möglich, wenn die Ersatzliegenschaft bereits vor dem Verkauf erworben wird, dann muss aber zwischen dem Erwerb und der Veräusserung ein adäquater Zusammenhang bestehen.
Umfang des Steueraufschubs
Der Steueraufschub gilt nur für den Teil des Gewinns, welcher in die Ersatzliegenschaft investiert wird. Ist der Kaufpreis der neuen Liegenschaft tiefer als die Anlagekosten der verkauften Liegenschaft, ist kein Steueraufschub möglich. Zu den Anlagekosten gehören der Kaufpreis, beziehungsweise der Wert vor 20 Jahren, die wertvermehrenden Investitionen und Kosten beim Verkauf, wie die Mäklerprovision oder Inseratekosten.
Vorteil des Steueraufschubs
Mit dem Steueraufschub durch ein Ersatzobjekt wird die Grundstückgewinnsteuer nur aufgeschoben, sie fällt nicht weg. Bei einem späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft wird der aufgeschobene Gewinn bei den Anlagekosten in Abzug gebracht. Der Eigentümer kann aber einen allfälligen Verlust beim Verkauf der zweiten Liegenschaft mit dem aufgeschobenen Gewinn verrechnen. Zudem kann eine längere Besitzdauer geltend gemacht werden, da diese beim Kauf der ersten Liegenschaft beginnt. Damit kann ein grösserer Rabatt bei der Grundstückgewinnsteuer erreicht werden, im Kanton Zürich maximal 50 Prozent bei einer Besitzdauer von 20 Jahren.
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