Tiefe Renditen bei Vermietung: Mietzinsgestaltung
Liegen die Renditen im mietrechtlich zulässigen Rahmen, müssen Vermieter bei gesunkenem Referenzzinssatz den Mietzins nicht reduzieren und Liegenschaftskäufer können eine Mietzinserhöhung aussprechen.
Wird mit der Vermietung kein übersetzter Ertrag erzielt, muss der Mietzins trotz gesunkenem Referenzzinssatz nicht reduziert werden. Bei neueren Mehrfamilienhäusern, sowie bei vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, liegen die derzeitigen Renditen häufig unter der mietrechtlich zulässigen Höhe.
Erlaubte Renditen
Bei neueren Bauten bis 10 Jahre erlaubt das Bundesgericht eine Bruttorendite welche bis 3,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegt. Bei Liegenschaften bis 30 Jahre darf die Nettorendite maximal 2 Prozent höher sein als der Referenzzinssatz. Bei älteren Bauten, die vor 30 Jahren erstellt oder erworben wurden, kommt die Orts- und Quartierüblichkeit zur Anwendung.
Senkungsgesuch wegen Referenzzinssatz
Weil der Referenzzinssatz am 3. März 2025 auf 1,5 Prozent gesenkt wurde, kann der Mieter ein Mietzinssenkungsgesuch stellen, welches der Vermieter innert 30 Tagen beantworten muss. Der Vermieter muss den Mietzins allerdings nur reduzieren, wenn mit dem aktuellen Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Kann der Vermieter belegen, dass die Nettorendite unter 3,5 Prozent, bzw. die Bruttorendite unter 5 Prozent liegt, kann er das dem Mieter mitteilen und muss den Mietzins trotz gesunkenem Referenzzinssatz nicht reduzieren.
Mietzinserhöhung nach Kauf
Wird eine Liegenschaft mit laufendem Mietverhältnis erworben, kann der neue Eigentümer den Mietzins gestützt auf den Erwerbspreis erhöhen, soweit dieser nicht offensichtlich übersetzt war. Bei den aktuell hohen Immobilienpreisen liegen die Mietzinsen in der Regel deutlich unter der mietrechtlich zulässigen Rendite. Das erlaubt eine Mietzinserhöhung im laufenden Mietverhältnis, auch wenn der Referenzzinssatz unverändert bleibt oder sogar gesenkt wird.
Analyse Immobilienrenditen
Im ausführlichen Artikel "Fakten zu Immobilienrenditen, Referenzzinssatz und Mietzinsanpassungen" werden die Renditen von Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen analysiert sowie die Renditen in den einzelnen Kantonen berechnet. Im HEV-Fakten-Check finden Sie weitere Informationen und Grafiken zu Immobilienrenditen und Mietzinsanpassungen.
