Bei der telefonischen Rechtsberatung kommen häufig Fragen zu der übermässigen Abnutzung bei der Wohnungsrückgabe vor. Nachfolgend wird auf einige Punkte eingegangen.

Allgemein

Der Gesetzgeber verlangt nach Art. 267 Abs. 1 OR, dass der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben muss, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Hierbei hat der Mieter aber nicht für die aus dem korrekten Gebrauch der Sache resultierenden ordentlichen Abnützungen aufzukommen. Der vertragsgemässe Gebrauch bestimmt sich nach der Zweckbestimmung des Mietobjekts und deren Beschaffenheit (Qualität, Alter der Mietsache), also bei normalem und sorgfältigem Gebrauch. Eine übermässige (bzw. ausserordentliche) Abnutzung liegt vor, wenn ein unsachgemässer oder übermässiger Gebrauch der Mietsache vorliegt. Wird eine übermässige Abnutzung festgestellt, so muss der Mieter die Reparaturkosten vollumfänglich und bei Ersatzanschaffungen nur den Restzeitwert gemäss paritätischer Lebensdauertabelle übernehmen. Es kann aber auch ein Geldbetrag vereinbart werden (Minderwert) um den Schaden abzugelten.

Um eine ordnungsgemässe und reibungslose Rückgabe des Mietobjektes zu gewährleisten, muss ein einwandfreies Antrittsprotokoll vorhanden sein. Fehlt ein solches, muss der Vermieter beweisen, dass ein festgestellter Mangel (übermässige Abnutzung) beim Einzug des Mieters nicht bestand, was ohne Antrittsprotokoll kaum oder sehr schwierig zu beweisen ist.

Grundsätzliche Pflichten des Mieters bei der Rückgabe

Grundsätzlich muss der Mieter vor der Rückgabe des Mietobjektes die Mietsache vollständig räumen, Ausbesserungen im Sinne von Art. 259 OR vornehmen (hierzu gehören zum Beispiel das Entfernen aller Nägel und Schrauben sowie die fachgerechte Verschliessung der Löcher), bei Veränderungen am Mietobjekt die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands herbeiführen (Nicht durch den Vermieter bewilligte Veränderungen muss der Mieter rückgängig machen. Bewilligte nach Art. 260a OR nur dann, wenn die Parteien dies schriftlich vereinbart haben) und eine sorgfältige und fachgerechte Reinigung durchführen. Die Reinigung umfasst beispielsweise das Aufwaschen aller Böden und Kacheln, die Reinigung von Teppichen (Schamponierung bzw. Extrahierung), Holzteilen, aller Geräte und Einrichtungen in Küche, Badzimmer, WC (Batterien/Hähne und Brause entkalkt), Schränke und Armaturen sowie der Fenster und Fensterläden und die von innen zu reinigenden Rollläden und Jalousien. Vergessen darf nicht werden, dass Keller- und Estrichabteile, Balkone, Garagen und Autoabstellplätzen geräumt und gereinigt werden müssen.

Ordentliche und übermässige Abnutzung in der Rechtsliteratur

Die Rechtsliteratur zählt zu der ordentlichen Abnutzung zum Beispiel vergilbte Tapeten, Spuren von Möbeln und Bildern an den Wänden, vernünftige Anzahl fachgerecht zu gespachtelter Nägel- und Dübellöcher in den Wänden, ausgetretene Spannteppiche oder kleine Kratzer im Parkett.

Die Rechtsliteratur zählt beispielsweise eindeutig stark vergilbte Wände, infolge übermässigen Rauchens, zerrissene Tapeten, Flecken auf einem Spannteppich oder Parkettböden, grosse Anzahl von Dübellöchern in einer Wand, Verunreinigung von Teppichen und Zerkratzen von Türen und Tapeten durch Haustiere dazu. Insbesondere bei Rauchschäden an der Wand muss der Mieter den zusätzlichen speziellen Anstrich (Nikotinsperre), die auf die Tapete aufgetragen wird, vollumfänglich übernehmen.

Die übermässige Abnutzung im Detail und Vorgehensweise

Nachfolgend werden einige Beispiele übermässiger Abnutzungen aufgezeigt und wie diese festzustellen sind.

a. Zimmer

Es zeigt sich häufig, dass Parkettböden Kratzer oder Schleifspuren aufgrund von Möbeln oder Stühlen besitzen, welche durch das Abschleifen entfernt oder durch das verlegen neuer Parkettflächen beseitigt werden können. Handelt es sich um einen so feinen Kratzer oder leichte Schleifspur, welche beim rüberfahren mit dem Fingernagel nicht erfasst werden kann, so kann hier zumeist der Boden abgeschliffen werden. Ist der Kratzer aber so tief, dass er mit dem Fingernagel erfasst werden kann, so empfiehlt es sich einen Parkettbodenexperten beizuziehen, welcher hier eine Empfehlung für das abschleifen oder ersetzen des betreffenden Parkettbodens abgeben kann. Fenster und Scheiben müssen bei Tageslicht kontrolliert werden, insbesondere Innenrahmen, Fensterscheiben (Risse im Fenster) und die Schliessfertigkeit. Türen müssen auf- und zugehen und sie dürfen wie der Türrahmen keine übermässigen Absplitterungen oder Kratzer haben. Auch die Funktionsfähigkeit der Türklinke muss geprüft werden und ob die Tür mit dem dazugehörigen Schlüssel zugeschlossen werden kann. In ehemaligen Kinderzimmern kann es vorkommen, dass Kleinstspielsachen sich im Türschloss befinden.

b. Küche

In der Küche müssen ausnahmslos alle Schränke geprüft werden. Das heisst sie müssen problemlos auf- und zugehen und die dazugehörigen Scharniere funktionieren. Kontrolliert man die Keramikkochfelder, so sind diese zumeist leicht oder sogar stark zerkratzt. Es kann auch sein, dass sie Absplitterungen haben. Beim Backofen und Geschirrspüler kann es vorkommen, dass der dortige Gummiring gerissen ist. Beim Backofen können die Backbleche oder Gitterroste fehlen, zerkratzt oder eingebrannte Flächen haben. Beim Kühlschrank und Tiefkühler müssen alle Fächer herausgenommen und darauf geprüft werden, ob sie Kratzer, Risse oder Absplitterungen haben. Das ersetzen der mangelhaften Fächer gehört hier zum kleinen Unterhalt.

Keramikkochfelder, Backofen und Dampfabzug sind jeweils einzuschalten und die Beleuchtung bei den beiden letztgenannten zu prüfen.

c. Bad/WC

Badewanne bzw. Duschwanne, Waschbecken und WC-Schüssel können Absplitterungen oder Risse aufweisen. Es empfiehlt sich, mit der Handfläche zumindest den Rand abzutasten, um Absplitterungen festzustellen. Zumeist werden Absplitterungen mit einem Minderwert bedacht. Geprüft werden müssen auch die Armaturen, Brause- oder Duschenschlauch (z.B. auf Kratzer, Undicht) auf ihre Funktionsfähigkeit.

d. Fehlende Einrichtungsgegenstände

Fehlende Einrichtungsgegenstände wie Zahngläser, Seifenschalen, Kuchenblech, Gemüseschubladen des Kühlschrankes etc. müssen durch den Mieter als kleiner Unterhalt ersetzt werden.

e. Gewerberäume

Bei der Abnahme von grösseren Gewerberäumlichkeiten (z.B. Fabrikhalle) ist zu empfehlen für die einzelnen Gerätschaften (z.B. Kran, automatische Toranlage) und Oberflächen (z.B. Boden, Wände, Decke) Experten beizuziehen, die einem helfen eine ordentliche oder übermässige Abnutzung festzustellen. Bei der Abnutzung darf man nicht vergessen, die Lebensdauer bei Büros um 20%, bei Gewerbe mit wenig Beanspruchung (z.B. Läden) um 25% und bei Gewerbe mit viel Beanspruchung (z.B. Restaurant) um 50% zu reduzieren.

Mängelbeschrieb beim Wohnungsabnahmeprotokoll

Grundsätzlich wird empfohlen der Reihenfolge des Wohnungsabnahmeprotokolls zu folgen, da es ansonsten vorkommen kann, dass man wichtige Prüfungspunkte übersieht. Damit das Wohnungsprotokoll zu einer Mängelrüge wird, muss es eindeutig, exakt und detailliert sein sowie die Mängel auflisten und dass der Mieter für die Mängel aufkommen muss. Aus diesem Grund muss ein genauer Beschrieb des Mangels folgen. Allgemeine Sätze wie „Riss auf Kochplatte“ sind daher unpräzis. Somit muss beim Beschrieb des Mangels stehen, was es ist (z.B. 7cm langer Riss in Kochplatte), wie gross die Fläche ist (z.B. 5cm mal 5cm), wo es sich befindet (z.B. rechte obere Kochplatte, 4cm von der Ecke entfernt) sowie was mit dem Mangel zu geschehen hat, also Reparatur, ersetzen oder Minderwert. Am Ende schreibt man „Zu Lasten Mieter 100%“, damit es eindeutig ist, wer den Schaden zu tragen hat. Insbesondere bei Rissen muss die Flächenangabe erfolgen, da man hier z.B. ein Stück wie beim Parkettboden ersetzen und dadurch den zu ersetzenden Preis überhaupt erst ermitteln kann.

Bei Fragen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter. Es kann die Broschüre „Wohnungsabnahme Wegleitung“ für eine Abnahme bezogen werden und wir führen auch Wohnungsabnahmen für Sie durch.